Exoneratie in ouderdomsclausule is niet onbegrensd

In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 6 december 2017 is geoordeeld dat een verkoper redelijkerwijs niet had mogen verwachten dat hij zich zou mogen beroepen op de ouderdomsclausule. Immers, de verkochte woning was ongeschikt voor bewoning wegens instortingsgevaar. Hierbij is van belang dat in de koopovereenkomst een vrij algemeen geformuleerde ouderdomsclausule is opgenomen die niet specifiek bepaalde gebreken benoemt. In dit artikel zal nader op deze uitspraak worden ingegaan.

Feiten

Op 12 maart 2014 is een koopovereenkomst gesloten voor een 80 jaar oude bovenwoning voor een koopprijs van € 182.000,-. Zowel koper als verkoper zijn bijgestaan door een makelaar. Naast het artikel dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning is een ouderdomsclausule opgenomen. Verkoper heeft middels de ouderdomsclausule in het algemeen kenbaar gemaakt dat bouwkundige kwaliteitsgebreken niet geacht worden belemmerend te werken op het beoogde woongebruik, te weten:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager ligt dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan garandeert staat verkoper hier niet voor in. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.”

Voorafgaand aan de levering is nog een bouwkundig rapport opgemaakt, waaruit geen bouwkundige bijzonderheden volgen. Op 15 april 2014 is de bovenwoning geleverd, waarbij de verdiepingsvloer nog niet veerde.

Op 6 oktober 2014 ontdekt de koper bij verbouwingswerkzaamheden dat de verdiepingsvloer ernstig is doorgebogen. Een door de koper ingeschakeld adviesbureau stelt dat er sprake is van direct instortingsgevaar en een compleet nieuwe verdiepingsvloer moet worden aangebracht. Bij brief van 10 december 2014 stelt de koper de verkoper aansprakelijk wegens non-conformiteit ex artikel 7:17 BW. Een week later stelt de advocaat van verkoper dat de doorbuiging van de verdiepingsvloer is veroorzaakt door de verbouwingswerkzaamheden van koper, de termijn voor contra expertise onredelijk kort is en de rechten van koper zijn komen te vervallen wegens overschrijding van de klachttermijn ex artikel 7:23 BW.

In de daaropvolgende periode hebben meerdere onderzoeken plaatsgevonden en heeft de verkoper uiteindelijk iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen. Reden voor koper om een procedure te starten bij de rechtbank Den Haag.

Oordeel rechtbank

Klachttermijn
De rechtbank heeft eerst beoordeeld wanneer de klachtentermijn ex artikel 7:23 BW is aangevangen. Hiervoor stelt de rechtbank vast dat koper de doorbuiging op zijn vroegst heeft ontdekt op
6 oktober 2014. De doorbuiging van de verdiepingsvloer was verhuld en pas waarneembaar na het uitvoeren van ingrijpende verbouwingswerkzaamheden, zoals de verwijdering van het knieschot en het openbreken van de verdiepingsvloer. Ook bij het niet deconstructieve bouwkundig onderzoek door het adviesbureau kon de doorbuiging niet worden bemerkt. In het kader van de op de koper rustende onderzoeksplicht was hij niet gehouden een meer verstrekkend onderzoek te laten verrichten dan hij heeft gedaan, ofwel een deconstructief onderzoek waarbij de verdiepingsvloer werd opengebroken. Er waren immers geen aanwijzingen dat er iets mis was met de verdiepingsvloer.

Bij een niet-consumentenkoop moet de vraag of de kennisgeving binnen adequate tijd na aanvang van de klachttermijn is geschied, worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Onder de relevante omstandigheden valt het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn. Een uitgangspunt voor een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd. Maar als de verkoper niet in zijn belangen is geschaad, wordt niet spoedig aan de koper verweten dat er een gebrek aan voortvarendheid aan zijn zijde is. Hiervoor verwijst de rechtbank naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991 (Ploum/Smeets II).

Nu de rechtbank van oordeel is dat de klachttermijn pas is aangevangen op 6 oktober 2014, is voor het verweer dat er te laat geklaagd is van belang of verkoper nadeel lijdt doordat koper na
6 oktober 2014 heeft gewacht met de kennisgeving van het gebrek aan verkoper. Dat in de periode tot 6 oktober 2014 bouwwerkzaamheden aan de bovenwoning zijn verricht, is weliswaar nadelig voor verkoper, maar vormt geen nadeel zoals bedoeld met artikel 7:23 BW. Het is immers niet het gevolg van het te laat klagen door koper. Bovendien heeft verkoper onvoldoende onderbouwd dat koper tussen 6 oktober 2014 en 10 december 2014 additionele bouwwerkzaamheden heeft verricht die achterhalen van de oorzaak van de doorbuiging verder hebben belemmerd. De in acht genomen termijn van twee maanden en vier dagen voor het melden van het gebrek na kennisneming daarvan door koper wordt als redelijk geacht.

Non conformiteit
In artikel 7:17 lid 2 BW is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoord, indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De rechtbank oordeelt dat de verdiepingsvloer zo ernstig doorgebogen was dat er sprake was van instortingsgevaar. Voor zover deze ernstige doorbuiging zuiver taalkundig al zou kunnen worden gebracht onder de noemer “bouwkundig kwaliteitsgebrek”, geldt dat verkoper aan het bepaalde in de ouderdomsclausule redelijkerwijs niet die zin heeft mogen toekennen, althans heeft mogen verwachten dat zij ook in deze extreme situatie, waarin de woning ongeschikt was voor bewoning wegens instortingsgevaar, op de ouderdomsclausule zou mogen beroepen.

De rechtbank oordeelt dat de woning ongeschikt was voor bewoning en geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule, zodat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door verkoper. De rechtbank geeft daarbij aan dat hoe bitter ook voor verkoper, niet van belang is of verkoper van het gebrek op de hoogte was.

De vordering om de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 j° 267 lid 2 BW is aldus toewijsbaar. Op grond van artikel 6:270 BW wordt de koopprijs verminderd met de kosten die nodig waren voor het herstel van het gebrek.

Nu er sprake is van non conformiteit en verkoper in verzuim is geraakt, is hij ingevolge artikel 6:74 BW tevens gehouden de aanvullende schade die koper door de non conformiteit van de bovenwoning heeft geleden te vergoeden. Hierbij dient gedacht worden aan gederfd woongenot, kosten voor tijdelijk verblijf elders en redelijke kosten die voor herstel en verhaalbaarheid gemaakt zijn.

Conclusie

De rechtbank acht een ouderdomsclausule niet voldoende om een beroep op non conformiteit wegens bouwkundige gebreken succesvol van de hand te kunnen wijzen. De strekking van een ouderdomsclausule is dat de gerechtvaardigde verwachtingen over de kwaliteit en de staat van een woning bij de kopende partij verder worden getemperd. Uit de jurisprudentie volgt dat de verkoper zich doorgaans wel kan beroepen op de exoneratie van een ouderdomsclausule indien na levering blijkt dat er sprake is van bouwkundige gebreken. Dit lijkt vooral het geval te zijn indien de betreffende bouwkundige gebreken specifiek in de ouderdomsclausule zijn benoemd en de koper de afwezigheid van dergelijke gebreken dus niet zonder meer had mogen verwachten. Ook lijkt relevant dat de betreffende gebreken niet ongebruikelijk zijn gezien de leeftijd van de woning.

Is, zoals in deze casus, de ouderdomsclausule vrij algemeen geformuleerd zonder specifiek bepaalde gebreken te benoemen, dan kan een gebrek dermate ernstig zijn dat een verkoper redelijkerwijs niet had mogen verwachten dat hij een beroep op de exoneratie in die extreme situatie zou kunnen doen. Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheid van de verkoop op grond van non conformiteit van de woning wegens bouwkundige gebreken in de regel dus aanzienlijk verkleinen, maar bij dermate ernstige bouwkundige gebreken en niet specifiek benoemen van die gebreken in een ouderdomsclausule, maakt dat een verkoper zich niet steeds kan exonereren met een beroep op die ouderdomsclausule.

Bent u voornemens een oudere woning te kopen, wees dan alert op de formulering van de ouderdomsclausule. Eenzelfde advies geldt indien u een oudere woning wenst te verkopen en mogelijk al twijfelt over bepaalde mankementen aan uw woning.