Exoneratieclausules bij (bodem)verontreiniging

Als u een boerderij met (bodem)verontreiniging verkoopt en u meldt dit niet, dan schendt u in beginsel uw mededelingsplicht. Kunnen de gevolgen daarvan op de koper worden afgewenteld door  in de koopovereenkomst een bepaling op te nemen dat elke aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor (bodem)verontreiniging is uitgesloten, tenzij u onjuiste informatie heeft verstrekt? Deze vraag stond centraal in een vonnis van de rechtbank Overijssel van 15 januari 2014 waarbij de gemeente Raalte van een oud raadslid (en later wethouder) een boerderij had gekocht met als doel om ter plaatse een bedrijventerrein aan te gaan leggen.

De zaak
In de koopovereenkomst van de boerderij is in de volgende exoneratieclausule opgenomen:

“Na de juridische levering van het verkochte wordt elke aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging als vorenbedoeld van de verkoper jegens de koper uitgesloten, tenzij de verkoper onjuiste informatie heeft verstrekt en met dien verstande dat vervuiling die aantoonbaar tijdens het voorgezet gebruik is veroorzaakt voor rekening en risico van de verkoper komt.”

In opdracht en voor rekening van de gemeente is na het sluiten van de koopovereenkomst een verkennend bodem- en grondwateronderzoek uitgevoerd en een nader onderzoek. In verband met de uitkomsten van dit onderzoek zijn partijen aanvullend overeengekomen dat op de oorspronkelijke koopprijs een bedrag van € 17.604,-- in mindering wordt gebracht in verband met saneringswerkzaamheden. Vervolgens wordt de boerderij geleverd.

Ruim vijf jaar na de levering van de boerderij wordt de boerderij gesloopt en het perceel bouwrijp gemaakt. Er wordt een stortgat aangetroffen die tegen hoge saneringskosten wordt gesaneerd. De verkoper wordt door de gemeente aansprakelijk gesteld. De gemeente start een procedure om de saneringskosten op de verkoper te kunnen verhalen.

De gemeente stelt primair dat er sprake is van non-conformiteit omdat de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden. Subsidiair beroept de gemeente zich op wederzijdse dwaling. De verkoper verweert zich door te stellen dat hij niet wist dat er een stortgat was en dat zowel het beroep op non-conformiteit als op dwaling afstuit op de exoneratieclausule.

Rechtbank
De rechtbank overweegt dat de exoneratieclausule op instigatie van de gemeente, zonder dat over de inhoud daarvan overleg heeft plaatsgevonden, in de overeenkomst is opgenomen. De rechtbank stelt derhalve dat aan de taalkundige betekenis van de woorden groot gewicht toekomt. Een redelijke taalkundige uitleg brengt, naar het oordeel van de rechtbank, met zich dat de term “verontreiniging”, zoals genoemd in de leveringsakte en koopovereenkomst, ruim moet worden uitgelegd in die zin dat allerlei soorten verontreiniging daaronder vallen. De exoneratieclausule bestrijkt derhalve ook onderhavige verontreiniging.

Vervolgens overweegt de rechtbank dat gelet op de tekst van de exoneratieclausule het risico van de verontreiniging bij de gemeente ligt, tenzij de exoneratieclausule niet ziet op een verontreiniging als de onderhavige of indien de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden. De gemeente dient dit te bewijzen.

De rechtbank stelt dat een beroep op dwaling rechtsgeldig in de koopovereenkomst kan worden uitgesloten. De vraag of partijen met het opnemen van onderhavige  exoneratieclausule ook hebben beoogd om een beroep op dwaling uit te sluiten, is volgens de rechtbank een kwestie van uitleg die aan de hand van de zogenaamde Halitex-formule dient plaats te vinden (HR 13 maart 1982, NJ 1981, 635). Een exoneratieclausule strekt er in de regel toe aansprakelijkheid voor bepaalde schadeoorzaken uit te sluiten of voor bepaalde mate van verwijtbaarheid uit te sluiten. In dit geval gaat het om een specifieke ruim geformuleerde exoneratieclausule voor verontreiniging. Partijen hebben met de exoneratieclausule het risico op verontreiniging binnen de risicosfeer van de gemeente, de dwalende, gebracht. Niets wijst erop dat partijen de werking van de exoneratieclausule hebben willen beperken tot de gevallen van non-conformiteit. Derhalve moet de exoneratieclausule uitgelegd worden dat deze er niet alleen toe strekt om de vordering uit hoofde van non-conformiteit uit te sluiten voor wat betreft verontreiniging, maar ook aan een vordering van dwaling in de weg staat. De subsidiaire vordering van de gemeente wordt derhalve afgewezen, zodat de rechtbank de gemeente toelaat tot bewijslevering met betrekking tot de primaire vordering van de gemeente.

De kans is overigens groot dat de gemeente niet in die bewijslast gaat slagen. Zowel de gemeente als de verkoper hadden in de procedure reeds getuigenverklaringen overgelegd die elk aar tegenspraken.

Commentaar
In onderhavige kwestie is met de exoneratieclausule in de koopovereenkomst elke aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor verontreiniging uitgesloten, tenzij de verkoper onjuiste informatie had verstrekt. Hieruit blijkt wederom dat met de formulering van de exoneratieclausules niet te licht moet worden om gegaan. U kunt er een procedure om winnen of verliezen. Bij twijfel is het  raadzaam om de exoneratieclausule door een juridisch deskundige te laten toetsen.