Expertiserapport ziet op ander gebrek dan het gevorderde, gevolg wel sprake van non-conformiteit

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017, is een rapport van de aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis (VEH) aan de orde dat ziet op een gebrekkige fundering van het hoofdgebouw. De procedure is gestart met betrekking tot een gebrekkige fundering van de aanbouw. Het gerechtshof oordeelt dat dit rapport niet ziet op overige gebreken aan de onroerende zaak.

Feiten
Familie Janssen koopt op 19 maart 2005 een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woonhuis. Dit woonhuis bestaat uit een in 2002 gerealiseerde aanbouw (keuken) en een ouder gedeelte (hoofdgebouw). Voor het sluiten van de koopovereenkomst hebben verkopers aan de familie Janssen het rapport van de aankoopkeuring van VEH van 5 oktober 2004 ter hand gesteld. Hieruit blijkt dat de fundering van het hoofdgebouw gebreken vertoond. In april 2010 heeft de familie Janssen een bouwkundig onderzoek aan de aanbouw laten verrichten. Hieruit blijkt dat deze constructief niet goed is uitgevoerd, in combinatie met een verkeerde wijze van fundering zorgt dat voor verzakking. De hele aanbouw moet worden afgebroken en herbouwd op stalen buispalen. De familie Janssen vordert vergoeding van de herstelkosten van verkopers in verband met een tekortkoming in de koopovereenkomst.

Eerste aanleg
In eerste aanleg oordeelt de rechtbank dat de vorderingen worden afgewezen. De familie Janssen wordt weliswaar belemmert in het overeengekomen gebruik van de woning, maar het risico daarop hebben zij aanvaard doordat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst het rapport van VEH kenden. Naar aanleiding daarvan heeft de familie Janssen geen nader onderzoek gedaan en ingestemd met de koopovereenkomst. Hierin zijn de constateringen in het VEH-rapport verdisconteerd in de koopprijs.

Hoger beroep
Het gerechtshof oordeelt dat het VEH–rapport niet ziet op de fundering van de aanbouw, maar op gebreken aan het hoofdgebouw. Die gebreken zijn in de koopprijs verdisconteerd, maar niet de gebreken van de aanbouw. In hoger beroep wordt een deskundige benoemd die rapporteert over de gebreken aan de fundering van de aanbouw. Het gerechtshof oordeelt dat het advies in het VEH–rapport om van de koop af te zien, niet gebaseerd is op een gebrek aan de fundering van de aanbouw. Gelet op de tekst van het rapport en op het verschil in ouderdom van de twee onderscheiden gedeeltes van het woonhuis, hoefde de familie Janssen er ook na oplettende lezing van het VEH–rapport geen rekening mee te houden dat de fundering van de aanbouw eveneens gebrekkig was. Er was daarom geen aanleiding voor nader onderzoek naar de staat van de fundering van de aanbouw. In het vonnis van de rechtbank is geoordeeld in rechtsoverweging 4.5 dat de aanbouw als gevolg van de gebrekkige fundering niet de eigenschappen bezit die nodig zijn om deze op de in de overeenkomst voorziene wijze te kunnen gebruiken, te weten als woonhuis. De aangedragen grieven 1 en 3 slagen, zodat het bestreden vonnis wordt vernietigd en de gevorderde verklaring voor recht is afgegeven.

Conclusie
Bij expertiserapportages is het van belang goed de onderzoeksvragen te verwoorden. Vervolgens dient ook de uitkomst van het onderzoek duidelijk weergegeven te worden in het rapport. Hebben de geconstateerde zaken ook betrekken op de vermeende gebreken? Aan de hand daarvan kan overwogen worden een procedure te starten. Het is echter ook van belang als de wederpartij met expertiserapportages aankomt een en ander goed door te nemen. Biedt het expertiserapport wel bewijs voor de juistheid van de claim van de wederpartij.