Exploitatieplan gemeente Wierden: begrenzing exploitatieplan, toerekenbaarheid, profijt en evenredigheid, terinzagelegging taxatierapport en kenbaarheid vergelijkingstransacties…

Op 25 mei 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak uitspraak gedaan over het bestemmingsplan en het exploitatieplan voor het Bedrijventerrein Enter-Rijssen 2008 (200907178/1/R3). Het exploitatieplan bestaat uit twee niet-aaneengesloten deelgebieden, die gefaseerd in exploitatie worden gebracht. Het ene deelgebied betreft het bedrijventerrein, het andere de compenserende waterberging. In de uitspraak komen meerdere aspecten van het exploitatieplan aan de orde. Beperkte kennisneming afgewezen, taxatierapport tegelijk met ontwerp exploitatieplan ter inzage

In de uitspraak vinden we in de eerste plaats terug de “standaardoverweging” ten aanzien van het taxatierapport van de inbrengwaarden. Omdat het rapport is gebruikt bij de vaststelling van het exploitatieplan, tegen het exploitatieplan beroep openstaat , én het exploitatieplan financiële consequenties kan hebben voor grondeigenaren, wegen de belangen van de grondeigenaren bij kennisneming van het taxatierapport zwaarder dan het financiële belang van de gemeente bij beperkte kennisneming.

Verderop  in de uitspraak, r.o. 2.6.8, oordeelt de Afdeling bovendien dat het taxatierpport een op het ontwerp van het exploitatieplan betrekking hebbend stuk is, dat redelijkerwijs nodig is voor de beoordeling daarvan, zodat het rapport ingevolge art. 3:11, eerste lid Awb met het ontwerp ter inzage had moeten worden gelegd.

Begrenzing exploitatieplan: samenhang en beoordelingsruimte

Net als in de uitspraak Roosendaal d.d. 18 mei 2010 beoordeelt de Afdeling de begrenzing van het exploitatiegebied, dat bestaat uit het bedrijventerrein en het waterbergingsgebied. Met verwijzing naar de Memorie van Toelichting herhaalt de Afdeling dat een exploitatiegebied zo dient te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen en dat een exploitatiegebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen kan bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen. Bij de toepassing van deze criteria voor de beantwoording van de vraag of bij de vaststelling van een bestemmingsplan gekozen dient te worden voor één of meer exploitatiegebieden komt de raad de nodige beoordelingsruimte toe.

Nu door de aanleg van het bedrijventerrein waterbergingscapaciteit verloren zal gaan en dit verlies zal worden gecompenseerd door het voorziene waterbergingsgebied, bestaat er naar het oordeel van de Afdeling in dit geval een zodanige samenhang tussen de twee niet-aaneengesloten delen dat deze in één exploitatiegebied konden worden vervat. De raad heeft dus de grenzen van zijn beoordelingsruimte niet overschreden door één exploitatieplan vast te stellen.

Toerekenbaarheid, profijt en evenredigheid

In beroep was de volledige toerekening van de kosten van de waterberging aan het bedrijventerrein ter discussie gesteld. De Afdeling overweegt dat de compenserende waterberging de verloren gegane capaciteit volledig compenseert en dat zonder de waterberging het bedrijventerrein niet mogelijk zou zijn. Aldus heeft de raad het profijt, de toerekenbaarheid en de evenredigheid aannemelijk gemaakt.

Ook de kosten van de rotonde en de kosten van aankoop en sloop van het agrarisch bedrijf mogen volgens de Afdeling volledig worden toegerekend. De rotonde zal dienen als voornaamste ontsluiting, en dat er ook ander verkeer over de rotonde zal rijden brengt volgens de Afdeling niet mee dat de kosten hiervan niet volledig mochten worden toegerekend, temeer nu de rotonde uitsluitend ten behoeve van het bedrijventerrein wordt ingepast in het profiel van een bestaande weg. Op de gronden van het agrarisch bedrijf is een tweede ontsluitingsweg voor het bedrijventerrein voorzien, en mogelijke positieve neveneffecten buiten het plangebied van het verdwijnen van het agrarische bedrijf doet niet af aan het profijt voor en de toerekenbaarheid aan het bedrijventerrein.

Complexwaarde / zichtlocatie

Één van de grondeigenaren had aangevoerd dat voor haar gronden een hogere inbrengwaarde dan de complexwaarde had moeten worden toegekend, nu door de toegekende bedrijfsbestemming ter plaatse een zogenoemde zichtlocatie ontstaat. De Afdeling gaat daar niet in mee, en wel volgens de volgende redenering: voor de  agrarische gronden die tot het bedrijventerrein zullen gaan behoren, geldt dat niet op voorhand kon worden gezegd dat deze gronden zelf een zodanig bijzondere geschiktheid hebben dat dit de eigenschap van zichtlocatie impliceert. Pas het bestemmingsplan en de daarin vervatte regeling voor de gronden brengen mee dat vastgesteld kon worden welke gronden als zichtlocatie zijn te beschouwen. Daarbij is bepalend hoe de gronden op grond van het bestemmingsplan mogen worden ingericht en gebruikt. Gelet daarop kan niet los van het bestemmingsplan worden vastgesteld of, en zo ja, aan welk deel van de gronden de hoedanigheid van zichtlocatie toekomt. De Afdeling komt daarom tot het oordeel dat er bij de taxatie van de waarde van de in geding zijnde gronden in dit geval geen aanleiding bestond voor het maken van een onderscheid tussen de waarde van de gronden als onderdeel van het complex en enig deel van die gronden die door het plan een zichtlocatie worden. Dat, gelet op de artikelen 3, tweede lid, en 7, eerste lid, van het exploitatieplan, voor een deel van de gronden een hogere uitgifteprijs zal gelden en deze gronden meer kosten zullen dragen acht de Afdeling niet onjuist, nu aannemelijk is dat deze gronden, gelet op het bestemmingsplan en de bijbehorende planregels, een hogere opbrengstcapaciteit hebben. Dit brengt echter, gelet op het uitgangspunt van artikel 40d van de onteigeningswet, niet met zich dat aan deze gronden een hogere inbrengwaarde had moeten worden toegekend.

Taxatie inbrengwaarde; vergelijkingsobjecten moeten kenbaar zijn

Ten aanzien van de gehanteerde taxatiemethode overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde taxatiemethode is, en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. Indien de hoogte van de raming van de inbrengwaarde als uitkomst van de vergelijkingsmethode wordt bestreden, vereist de controleerbaarheid daarvan dat de objecten die in de vergelijking zijn betrokken, kenbaar zijn.