Recentelijk heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat het gebruik tegen betaling van bedrijfsruimte, waaronder kassen, voor het verwerken en broeien van bloembollen te kwalificeren is als pacht en niet als huur. Gevolg is dat de Pachtkamer bevoegd is om over geschillen te oordelen en niet de kantonrechter. Dat de gebruiker pas in hoger beroep voor het eerst het standpunt had ingenomen dat sprake is van een pachtovereenkomst maakt dit niet anders.
De zaak
Geerling Vastgoed is in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar van 13 juni 2012 gewezen tussen Geerling Vastgoed als eiseres en de curator in het faillissement van New Tulip als gedaagde. Geerling Vastgoed vordert dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de curator zal veroordelen tot onder meer betaling van € 308.697,90.
Tijdens het pleidooi heeft de curator voor het eerst aangevoerd dat in de bedrijfsgebouwen die New Tulip in gebruik had, een bloembollenbedrijf werd uitgeoefend. Om die reden zou gesproken moeten worden van pacht en niet van huur, zoals Geerling Vastgoed stelt. Geerling Vastgoed betwist het standpunt van de pacht en stelt dat aan New Tulip geen grond werd verhuurd, maar enkel gebouwen.
Uit de door partijen verstrekte gegevens en inlichtingen blijkt dat New Tulip een bloembollenkweker was. Deze bloembollen werden door New Tulip gekweekt op van derden gepachte gronden. Om deze bloembollen te verwerken had New Tulip van Geerling Vastgoed in gebruik bedrijfsgebouwen, waaronder kassen, erfverharding, omliggende gebouwen en (wellicht) ook nog 3.71.40 ha bouwland. De bedrijfsgebouwen waren volledig ingericht voor het verwerken en broeien van bollen. New Tulip betaalde daarvoor een maandelijkse vergoeding van € 13.090,-- per maand.
Oordeel hof
Gelet op de artikelen 7:311-7:313 BW moet geoordeeld worden dat tussen Geerling Vastgoed en New Tulip geen huurovereenkomst maar een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Ook indien en voor zover geen bouwland in gebruik was gegeven aan New Tulip. De kantonrechter was derhalve niet bevoegd kennis te nemen van de vorderingen van Geerling Vastgoed (artikel 1019j Rv). De zaak is verwezen naar de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem.
Commentaar
Overeenkomsten waarbij een onroerende zaak of een gedeelte daarvan is verstrekt ter uitoefening van de landbouw en waarbij de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie is te kwalificeren als een pachtovereenkomst (zie artikel 7:311 BW).
In artikel 7:312 BW is aangegeven wat onder landbouw wordt verstaan. Hierbij is met name van belang dat er sprake dient te zijn van bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw. De pachtkamer van het Hof Arnhem heeft reeds in de uitspraak van 15 februari 2011 geoordeeld welke gezichtspunten daarbij van belang zijn.
a. De omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten
b. De vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden
c. Het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement
d. De vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft
Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam d.d. 24 juni 2014 blijkt dat er bij partijen vaak onduidelijkheid bestaat over de vraag of er sprake is van huur of pacht.
