Geconfronteerd met een failliete huurder

Stel, u bent verhuurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a (dit is geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, de detailhandel en hotelbedrijven) en uw huurder wordt failliet verklaard. Welke rechten en plichten heeft u dan als verhuurder?

 

Beëindiging huurovereenkomst en faillissement

Art. 39 Fw geeft, in geval van faillissement van de huurder, het recht aan zowel de verhuurder als aan de curator om de huurovereenkomst tussentijds te doen eindigen. De opzeggingstermijn waarvan in de praktijk vrijwel altijd wordt uitgegaan is een termijn van drie maanden. Het Hof te Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat deze opzegging kan geschieden tegen elke dag die drie maanden later dan de datum van de beëindigingaankon­diging ligt. De achterstallige huurpenningen tot datum faillietverklaring zijn een concur­rente faillissementsvordering, onbetaalde huurpenningen vanaf datum faillietverklaring zijn een concurrente boedelvordering. Een boedelvordering wordt als een van de eerste schulden voldaan uit het boedelactief; maar, indien er weinig of geen boedelactief wordt gegenereerd (en het salaris van de curator wordt altijd als eerste uit de boedel voldaan), komt het voor dat een verhuurder niets voor zijn boedelvordering ontvangt.

 

Ontruimingsbescherming

Een huurder van art. 7:230a BW-ruimte heeft het recht om aan de rechter te verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats­vinden te verlengen. Dit verzoek tot schorsing dient binnen twee maanden na datum aanzegging van de ontruiming te worden ingediend bij de rechtbank.  Het begin van de schor­singstermijn van twee maanden is het tijdstip waartegen de ont­ruiming door de verhuurder is aangezegd. De rech­ter kan de ontruimingsverplichting schorsen voor maximaal één jaar, en deze termijn op verzoek van de huurder nog twee maal met maximaal een jaar verlengen. De Hoge Raad heeft uit­gemaakt dat de curator van de gefailleerde huur­der in beginsel een beroep kan doen op de ontruimingsbescherming van art 7:230a BW. Indien u als verhuurder al een nieuwe huurder heeft gevonden kan het voor u zeer nadelig zijn indien de rechter de curator één, twee of zelfs drie jaar ontruimingsbescherming toestaat. Zeker indien er achteraf sprake blijkt te zijn van ontoereikend boedelactief, waardoor u als verhuurder uw huurvordering van na datum faillissement (boedelvordering) maar gedeeltelijk betaald krijgt.

De curator die een beroep doet op de ontruimingsbescherming zal dus naar de rechter moeten, die belangenafweging dient te maken tussen de belangen van de verhuurder en die van de boedel. Mocht u liever ontruiming wensen, is het verstandig om bij de rechter stipte en onmiddellijke betaling van de huurpenningen te ver­langen; indien de curator dat niet kan of wil toezeggen, zal de belangenafweging alleen al op grond van dat feit waarschijnlijk in het nadeel van de curator uit te vallen en zal hij geen ontruimingsbescherming krijgen.

Schriftelijke sommatie tot ontruiming

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een verhuurder een opzeggingsbrief stuurt zonder daarbij expliciet te sommeren tot ontruiming. Art. 7:230a BW gaat er echter vanuit dat de verhuurder de huur beëindigd en daarbij sommeert tot ontruiming. Deze aanzegging hoeft overigens niet meer te ge­schieden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De jurisprudentie laat zien dat deze sommatie tot ontruiming wel duidelijk moet zijn, de verhuurder dient deze aanzeg­ging tot ontruiming dus expliciet te vermelden.

Dit geldt ook bij een beëindiging tijdens faillissement, het zal de curator duidelijk moeten worden ge­maakt dat naast de opzegging tevens de aanzegging tot ont­ruiming plaatsvindt. Vindt er geen expliciete aanzegging plaats, dan brengt dit mee dat de schorsingstermijn van twee maanden (waarin de curator zijn verzoek tot ontruimingsbescherming bij de rechter in moet dienen) nog niet is gaan lopen. Dit kan vervelend zijn indien u als verhuurder denkt te hebben opgezegd maar de ontruiming niet hebt aangezegd, en de curator na drie maanden weigert te ontruimen. Dan dient u alsnog de ontruiming aan te zeggen en heeft de curator twee maanden om de ontruimingsbescherming bij de rechter te verzoeken. Deze vertraging kan funest zijn indien u inmiddels een nieuwe huurder hebt gevonden die de ruimte wil betrekken.