Geen schadevergoeding voor huurder bij de sloop van een winkelpand

Als een opvolgende verhuurder een huurovereenkomst van een winkelruimte opzegt in verband met de afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van (bouw)werken in het algemeen belang, kan een huurder (en onderhuurder) aanspraak maken op een schadeloosstelling conform de Onteigeningswet. Over de opzegging wegens sloop van een winkelpand in het winkelcentrum Hoog Catharijne te Utrecht heeft de kantonrechter te Utrecht (LJN: BX6420) geoordeeld dat  de huurder geen recht heeft op een schadeloosstelling.

De casus
De verhuurder van het winkelcentrum Hoog Catharijne is al lange tijd bezig met een omvangrijke renovatie en herindeling van het winkelcentrum. Deze renovatie en herindeling vindt onder meer plaats in overleg met de NS en de gemeente. De verhuurde winkelruimte zou als gevolg van de renovatie komen te vervallen. De verhuurder zal de winkelruimte slopen en het perceel (opstalrecht) daarna doorverkopen aan de gemeente Utrecht. Op de exacte plek van het gehuurde zal geen winkelruimte terugkomen.  De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd en onder meer een beroep gedaan op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.

Huurovereenkomst terecht opgezegd
Ondanks de verweren van de huurder heeft de Utrechtse kantonrechter kort gezegd geoordeeld dat de verhuurder het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat hij de huurovereenkomst op die grond kon opzeggen. Onder verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad kan de verhuurder, ondanks de sloop en doorverkoop aan de gemeente, een beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.

Financiële compensatie vereist?
De huurder is ook van oordeel dat een beëindiging van de huurovereenkomst zonder passende (financiële) compensatie niet mogelijk zou zijn. De huurder betoogde dat de schadevergoedingsregeling van artikel 7:209 BW (naar analogie) van toepassing zou moeten worden verklaard.

In het geval dat de rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst veelal na verkoop zijn overgegaan en de nieuwe eigenaar (verhuurder) de huurovereenkomst opzegt “in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken”, is de verhuurder aan de huurder (en eventuele onderhuurders) op grond van artikel 7:309 BW een schadeloosstelling verschuldigd. Deze schadeloosstelling is verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd. Artikel 7:309 BW vormt géén zelfstandige opzeggingsgrond, maar kan van toepassing zijn wanneer gebruik wordt gemaakt van één van de reguliere opzeggingsgronden (zoals dringend eigen gebruik).

Voor de van toepassing verklaring van artikel 7:309 BW deed de huurder een beroep op artikel 1 van het EVRM (ongestoord genot van eigendom). Artikel 7:309 BW is in dit geval namelijk niet van toepassing, omdat de verhuurder het gehuurde niet in verhuurde staat heeft gekocht, maar zelf de oorspronkelijke verhuurder is.

Na een uitvoerige behandeling komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen sprake is van strijd met het bepaalde in artikel 1 van het EVRM. Het EVRM biedt kort gezegd namelijk alleen bescherming tegen overheidsingrijpen en daarvan is in dit geval geen sprake. Daar komt volgens de kantonrechter echter bij dat er een wettelijke regeling is met betrekking tot huurbeëindigingen met voldoende waarborgen voor de huurder.

Voor een analoge toepassing van artikel 7:309 BW is dus geen plaats. Artikel 7:309 BW is kort gezegd in het leven geroepen voor het geval een verhuurder ervoor kiest een verhuurd pand (minnelijk) aan de overheid te verkopen in plaats van een onteigeningsprocedure te doorlopen. De huurder mag van deze keus van de verhuurder niet de dupe zijn en wordt financieel gecompenseerd, de huurder behoefde namelijk niet te verwachten dat zijn huurrecht hem vroegtijdig zal worden ontnomen.

In dit geval eindigt de huurovereenkomst conform de wettelijke bepalingen en wordt de huurder geen huurrecht ontnomen. Een huurder mag volgens de kantonrechter ook niet verwachten dat een huurovereenkomst oneindig is. De huurovereenkomst zal op gegeven moment eindigen. De huurder heeft enkel recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, en dit is volgens de kantonrechter niet onevenredig of in strijd met het EVRM.

Commentaar
In geval van een aankoop of verkoop van een verhuurd pand zijn er diverse financiële risico’s en aanspraken die mogelijk spelen bij een eventuele huurbeëindiging. Huurders moeten alert zijn op hun aanspraken, en de koper of verkoper zal zich vóór de aan- of verkoop van deze risico’s op de hoogte moeten stellen. Een specialist van de sectie Overheid & Vastgoed is u hierbij graag van dienst.