In het arrest van 17 maart 2015 van het Hof ’s-Hertogenbosch is ingegaan op de vraag of een bedongen exoneratie in een koopovereenkomst geldt ten opzichte van derden. In deze zaak hebben verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond, die koper zou verkopen aan derden als bouwgrond voor drie woningen. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen dat als na een bodemonderzoek blijkt dat er vervuiling is, de koop wordt ontbonden. Het bodemonderzoek wordt verricht in opdracht van verkoper. In de overeenkomst tussen de verkoper en het onderzoeksbureau heeft het onderzoeksbureau een exoneratie bedongen waarbij de schade werd gemaximeerd tot het honorarium. Het onderzoeksbureau concludeert dat er een benzinetank was, maar dat die in 1994 is gesaneerd, zodat er geen relevante vervuiling op het perceel aanwezig is. Hiermede is de ontbindende voorwaarde tussen verkoper en koper uitgewerkt. Koper verkoopt het perceel vervolgens door aan drie derden. Na de levering aan voornoemde derden blijkt in 2003 dat er toch relevante vervuiling aanwezig is die voort is gekomen uit de benzinetank. Een van de derden spreekt niet alleen de verkoper aan wegens een toerekenbaar tekortschieten, maar ook het onderzoeksbureau wegens onrechtmatige daad. De rechtbank geeft de derde in eerste aanleg gelijk met zijn aanspraak jegens de verkoper, maar ook jegens het onderzoeksbureau. In het daarop ingestelde hoger beroep stelt het Hof vooraf dat contractuele bedingen in beginsel alleen tussen de bij de overeenkomst betrokken partijen gelden. In dit geval is er echter voldoende aanleiding om hiervan af te wijken. Het onderzoeksbureau kan zich daardoor ten opzichte van de derde niet met succes op zijn aansprakelijkheidsbeperking beroepen.
Feiten
Verkoper verkoopt in maart 2001 het perceel waarop een schildersbedrijf was gevestigd aan koper. In artikel 17 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde bodemverontreiniging opgenomen.
Op 13 april 2001 heeft verkoper een overeenkomst gesloten met het onderzoeksbureau voor het verrichten van het verkennend bodemonderzoek. Het onderzoeksbureau heeft hierbij de schade gemaximeerd tot het bedrag van het honorarium.
Op 25 mei 2001 heeft het onderzoeksbureau het rapport uitgebracht, waaruit blijkt dat er geen aanwijzingen zijn die duiden op de (voormalige) aanwezigheid van één of meerdere verontreinigingsbronnen. De ontbindende voorwaarde bodemverontreiniging uit de koopovereenkomst is in de akte buiten werking gesteld, zodat het perceel aan koper is geleverd.
Kopers hebben vervolgens het perceel doorgeleverd aan drie derden, die er elk een woning op wilde bouwen. In het kader van de bouwverguningsaanvraag door één van deze kopers heeft hetzelfde onderzoeksbureau, die eerder het bodemonderzoek heeft uitgevoerd, een verkennend bodemonderzoek verricht. Uit het op 11 november 2003 uitgebracht rapport blijkt dat er (mogelijk) sprake is van een geval van ernstige grondwaterverontreiniging.
Op 9 april 2004 is een saneringsplan grondwater uitgebracht, waaruit blijkt dat de grondwaterverontreiniging hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt is door een ondergrondse benzinetank. De koper spreekt hierop de verkoper maar ook het onderzoeksbureau aan voor de door hem geleden en nog te lijden schade.
Oordeel rechtbank
De rechtbank oordeelt dat verkoper in strijd met haar mededelingsplicht heeft gehandeld, nu zij kopers niet heeft medegedeeld dat er zich een ondergrondse benzinetank op het perceel heeft bevonden, terwijl zij dat wel wist. Tevens oordeelt de rechtbank dat het onderzoeksbureau bij de totstandkoming van het bodemrapport in mei 2001 niet gehandeld heeft zoals in vergelijkbare omstandigheden van een redelijk bekwaam en een redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, zodat haar handelwijze als onrechtmatig jegens de uiteindelijke kopers (derden) moet worden aangemerkt.
Oordeel gerechtshof
In hoger beroep is door het onderzoeksbureau aangevoerd dat er in het onderhavige geval aanleiding bestaat de exoneratieclausule die tussen haar en verkoper geldt derdenwerking toe te kennen in die zin dat ook de derden, die geen contractspartij waren bij de overeenkomst van 13 april 2001, de exoneratieclausule tegen zich moeten laten gelden.
Het Hof stelt voorop dat contractuele bedingen in beginsel alleen van kracht zijn tussen handelende partijen. Op dat uitgangspunt kan slechts een uitzondering worden gemaakt als daarvoor voldoende rechtvaardiging kan worden gevonden in de aard van het desbetreffende geval. In de jurisprudentie waarna het onderzoeksbureau heeft verwezen, Hoge Raad van 7 maart 1969, NJ 1969/249 (Gegaste uien) was die rechtvaardiging aanwezig. Echter daarvan is in de situatie tussen de derden en het onderzoeksbureau geen sprake. Verkoper heeft aan het onderzoeksbureau opgedragen om met betrekking tot het aan haar zelf toebehorende perceel een verkennend bodemonderzoek uit te voeren. Het ging niet om een perceel dat aan de derden toebehoorden en waarmee verkoper namens deze derden optrad. De enkele omstandigheid dat al een koopovereenkomst was gesloten tussen verkoper en de derden, toen de overeenkomst tussen verkoper en het onderzoeksbureau tot stand kwam, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende voor de conclusie dat het onderzoeksbureau het exoneratiebeding ook aan de derde zou mogen tegenwerpen. De opgeworpen grief door het onderzoeksbureau wordt derhalve verworpen door het Hof.
Standaard arresten
Van Gulijk heeft in haar artikel derdenwerking van exoneratiebedingen, (WPNR 2015/7057) vier gezichtspunten onderscheiden, te weten nauwe verbondenheid, eenheid van concern, de gangbaarheid van het exoneratiebeding en de (on)bekendheid met het exoneratiebeding. In principe geldt aldus geen derdenwerking van een (exoneratie)beding, tenzij daarvoor een rechtvaardiging is. In een uitspraak van de Rechtbank Zutphen van 20 januari 2010 is de derdenwerking van een exoneratiebeding wel aangenomen omdat de opdrachtnemer (een makelaarskantoor) in het rapport zelf had opgenomen dat het rapport alleen in relatie tussen haar en opdrachtgever gold. Daarmee werd het exoneratiebeding dus kenbaar. De koper die als derde bij een bodemrapport betrokken is, kan dus bij fouten een onderzoeksbureau zonder contractuele beperkingen aanspreken, terwijl de opdrachtgever daarmee wel te maken heeft. Om die reden doet een bodembureau er goed aan in zijn bodemrapport op te nemen dat deze alleen geldt tussen hem en opdrachtgever.
