Verhuur aan cliënten
Veel aanbieders van maatschappelijke ondersteuning en jeugdhulp gaan met cliënten zowel een zorgrelatie als een huurrelatie aan. Die dubbele relatie is aan de orde wanneer een aanbieder zorg levert zónder wooncomponent – zodat de cliënt zelf moet huren – terwijl het wel nodig is dat de cliënt in een zorginstelling, woon-zorgcomplex of groepswoning van de zorgaanbieder woont. Overigens zijn de woningen in veel gevallen eigendom van derden (woningcorporaties), die de woningen veelal gezamenlijk aan de zorgaanbieder verhuren ten behoeve van (onder)verhuur aan zijn cliënten.
Het koppelbeding en de gemengde huur- en zorgovereenkomst
De zorgaanbieder sluit met de cliënt een ‘huur- en zorgovereenkomst’. In deze overeenkomst wordt de huurder-cliënt verplicht zowel zorg als (het gebruik van) woonruimte af te nemen. Het koppelbeding koppelt het zorgelement en het huurelement en bepaalt in de kern - vele variaties zijn mogelijk - dat huurder de woning moet verlaten wanneer de zorgverlening stopt. Het koppelbeding biedt zo zekerheid dat woningen beschikbaar blijven voor zorgverlening.
Door het opnemen van een succesvol koppelbeding ontstaat een gemengde huur- en zorgovereenkomst. Uit de rechtspraak blijkt dat het dan voor de huurder-cliënt wel duidelijk moet zijn dat het recht op gebruik van de woning eindigt wanneer de zorgovereenkomst eindigt en vice versa.
Het ontbreken van huurbescherming
Hoe verhoudt het koppelbeding zich tot de ruime mate van huurbescherming die een huurder normaliter toekomt? Uit de wet en jurisprudentie volgt dat de wijze van beëindiging van een gemengde huur- en zorgovereenkomst afhankelijk is van de vraag of het woon- dan wel het zorgelement overheerst. Indien sprake is van een overheersend zorgelement, betekent rechtsgeldige beëindiging van de zorgovereenkomst tevens beëindiging van de huurovereenkomst, zonder dat het dwingend woonruimte-huurrecht in acht hoeft te worden genomen. Met andere woorden: de huurder-cliënt heeft in dat geval geen recht op huurbescherming, en het koppelbeding werkt zoals door de zorgaanbieder beoogd. Indien het woonelement overheerst, dan kan de huur niet zomaar worden beëindigd en wordt de werking van het koppelbeding doorbroken. Zie voor een uitgebreidere behandeling van dit onderwerp het artikel “Geen huurbescherming bij een overheersend zorgelement”.
Bezwaren van gemeenten en rechtvaardiging koppelbeding
Recentelijk verbieden steeds meer gemeenten dat zorgaanbieders gebruik maken van een koppelbeding tussen een nog te sluiten huur- en zorgovereenkomst. De reden hiervoor is het mogelijk ontbreken van huurbescherming voor de huurder-cliënt. Gemeenten proberen hiermee te bewerkstelligen dat een huurder-cliënt een zorgaanbieder durft aan te spreken over de geleverde zorg, zonder vrees voor verlies van zijn of haar woning. Gemeenten stellen zich op het standpunt dat het koppelbeding een slechte invloed heeft op de toezicht op en kwaliteit van de zorgverlening.
Hierbij lijken gemeenten eraan voorbij te gaan dat het koppelbeding veelal noodzakelijk is voor zorgaanbieders om woon-zorgcomplexen rendabel te kunnen exploiteren. Indien een zorgaanbieder zelf geen eigenaar is van het woon-zorgcomplex en deze huurt, komt daar nog een extra argument bij. Deze verhuurders verplichten de zorgaanbieders in de regel om de onderhuurovereenkomst onlosmakelijk te koppelen met de zorgovereenkomst, zodanig dat het zorgelement overheerst. Hiermee wordt beoogd te voorkomen dat in de onderhuurrelatie het woonruimteregime van toepassing is, terwijl in de hoofdhuurrelatie het kantoorruimteregime (ex artikel 7:230a BW) van toepassing wordt verklaard. Indien in de onderhuurrelatie dan het woonruimteregime mét huurbescherming van toepassing zou kunnen worden verklaard, daalt de beleggingswaarde van het woon-zorgcomplex. Tevens loopt de hoofdverhuurder het risico dat onderhuurders ex artikel 7:269 BW “promoveren” tot huurder, indien de hoofdhuurovereenkomst onverhoopt wordt beëindigd, bijvoorbeeld als gevolg van een faillissement van de zorgaanbieder. De hoofdverhuurder loopt dan het risico dat hij rechtstreekse huurrelaties dient aan te gaan op basis van de onderhuurovereenkomsten (woonruimteregime) die de zorgaanbieder destijds met de bewoners is aangegaan.
Proportionaliteit en reële prijs
Een gemeente dient bij inkoop in het sociaal domein evenredige contractvoorwaarden te hanteren. Deze verplichting vloeit voort uit het proportionaliteitsbeginsel, dat door gemeenten in het algemeen in acht moet worden genomen. Voor aanbestedingsprocedures vloeit die verplichting ook voort uit de Aanbestedingswet 2012 (zie artikel 1.10 lid 2 onder h).
Een koppelbedingverbod dat geldt voor zorg die niet door de gemeente wordt ingekocht (maar met pgb-gelden door de cliënt) is in ieder geval niet proportioneel. Er is dan onvoldoende verband tussen het verbod en de inkoop in het kader waarvan het wordt opgelegd. Maar ook voor zover zorg wél rechtstreeks door de gemeente wordt ingekocht en bekostigd, is een algemeen koppelbedingverbod naar ons idee vaak disproportioneel. Een dergelijk beding is voor zorgaanbieders zoals gezegd van groot (financieel) belang, terwijl genuanceerde rechtspraak bestaat die de belangen van de huurder beschermt in gevallen waarin het woonelement overheerst. De gemeente zet met een verbod een streep door die genuanceerde benadering.
Bij inkoop in het sociaal domein wordt niet geconcurreerd op prijs: tarieven worden door de gemeente vastgesteld. Voor gemeenten geldt wel de verplichting om “reële prijzen” te hanteren. Dat betekent onder meer dat het tarief dekking moet geven voor kosten die rechtstreeks of indirect (waaronder “redelijke overheadkosten”, zie artikel 5.4 Uitvoeringsbesluit Wmo 2015) met de zorgverlening zijn gemoeid. Ook tegen de achtergrond van de verplichting om reële prijzen te bieden, moeten gemeenten zich onthouden van een koppelbedingverbod. Dat verbod leidt er namelijk toe dat zorgaanbieders met huurders die na beëindiging van de zorgrelatie niet vertrekken, hogere kosten hebben. Zij beschikken over minder woningen, en dus minder gelegenheid zorg aan te bieden, zodat de “redelijke overheadkosten” per cliënt stijgen. De tariefonderbouwing van de gemeente houdt waarschijnlijk geen rekening met de nadelige gevolgen van het koppelbedingverbod, zodat het tarief te laag is. Uit recente jurisprudentie blijkt dat rechters de hoogte van tarieven streng toetsen.
Conclusie
Zonder het gebruik van een koppelbeding kunnen zorgaanbieders geen levensvatbare businesscase rondkrijgen. Hierdoor ontstaat het gevaar dat zorgaanbieders niet langer bereid zullen zijn om te investeren in woon-zorgcomplexen. Zorgaanbieders moeten immers wel de zekerheid hebben dat zij in de zorgwoningen hun eigen zorg mogen leveren. Daarnaast is het verbieden van koppelbedingen bij de inkoop in het sociaal domein in veel gevallen in strijd met het proportionaliteitsbeginsel en met de verplichting om reële prijzen te bieden. Gemeenten lijken hier ten onrechte geen oog voor te hebben.
