Zoeken
  1. Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.De feitenDe gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaa...
Auteur artikelJosé Jochemsen-Vernooij (uit dienst)
Gepubliceerd30 september 2013
Laatst gewijzigd30 september 2013
Leestijd 
De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.

De feiten
De gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaat het steeds minder goed met de woningmarkt. Partijen zitten meerdere malen met elkaar om tafel om te bespreken hoe ze verder kunnen. De projectontwikkelaar geeft daarbij herhaaldelijk aan dat realisatie volgens het oorspronkelijke plan niet meer haalbaar is, maar de gemeente houdt vast aan dit plan. Uiteindelijk laat de projectontwikkelaar weten de overeenkomst tussentijds te willen beëindigen, omdat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid zoals benoemd in artikel X.3 van de overeenkomst. Dit artikel luidt:
X.3 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is niet mogelijk dan met instemming van partijen, alsmede in de navolgende gevallen. Het inroepen der (gedeeltelijke) ontbinding van de onderhavige overeenkomst zal geschieden door middel van een aan de wederpartij gericht aangetekend schrijven.
a. Onvoorziene omstandigheden
Indien sprake is van dusdanig gewijzigde (markt-)omstandigheden welke een voortzetting van deze overeenkomst in de weg staan en ook niet na onderling overleg tot een voor partijen redelijkerwijs acceptabele oplossing kan worden gekomen. (…)

De overeenkomst bepaalt ook dat indien zich het geval onder X.3 voordoet, de gemeente gehouden is de grond van de projectontwikkelaar terug te kopen tegen restitutie van de betaalde koopprijs en een vergoeding voor de reeds gerealiseerde infrastructurele werken. De projectontwikkelaar zegt de overeenkomst op en de gemeente wordt gesommeerd tot betaling. Volgens de gemeente zijn er voldoende mogelijkheden voor verdere ontwikkeling en is niet voldaan aan de voorwaarden voor tussentijdse beëindiging. De gemeente stelt dat de projectontwikkelaar de afspraken uit de overeenkomst dient na te komen. De gemeente wijst in dit verband op een artikel in de overeenkomst dat bepaalt dat partijen met elkaar om tafel gaan wanneer blijkt dat één van de partijen van mening is dat het project markttechnisch of sociaal-economisch niet haalbaar is. Partijen zullen in dat geval aanpassingen moeten doorvoeren. Volgens de projectontwikkelaar is dit echter een gepasseerd station en de gang naar de rechter wordt gemaakt.

Uitleg overeenkomst
De rechter oordeelt dat niet gezegd kan worden dat het artikel waar de gemeente op wijst, vóór het artikel inzake tussentijdse beëindiging gaat. In het artikel inzake tussentijdse beëindiging is overleg tevens een vereiste, zodat dit bij de beoordeling of rechtsgeldig is ontbonden zal worden meegenomen.  Bij de vraag of de projectontwikkelaar gerechtigd is de overeenkomst tussentijds te beëindigen, moet volgens de rechter gekeken worden naar de uitleg van artikel X.3. Partijen geven echter elk een andere uitleg aan het artikel. De rechtbank stelt voorop dat het bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel gaat om een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst, maar dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht..

Onvoorziene omstandigheden
Volgens de gemeente moet worden aangesloten bij artikel 6:258 BW inzake onvoorziene omstandigheden en uit de jurisprudentie volgt dat de woningmarktcrisis niet kan worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. De rechtbank oordeelt echter dat artikel 6:258 BW betrekking heeft op onvoorziene omstandigheden die intreden ná het sluiten van de overeenkomst en die partijen niet in hun overeenkomst hebben opgenomen. Omdat partijen in artikel X.3 duidelijk wel de gewijzigde (markt-)omstandigheden benoemd hebben, is artikel 6:258 BW niet aan de orde.

Nu artikel X.3 spreekt van "gewijzigde (markt-)omstandigheden" valt de woningmarktcrisis naar het oordeel van de rechter wel degelijk onder dit begrip.

Voortzetting overeenkomst niet mogelijk?
Bij de beantwoording van de vraag of voortzetting van de overeenkomst niet meer mogelijk is, kijkt de rechtbank niet alleen of het project markttechnisch haalbaar is, maar ook of het financieel haalbaar is. Uit de diverse rapporten die gemeente en de projectontwikkelaar overleggen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van dusdanig gewijzigde (markt-)omstandigheden dat deze een voortzetting van de overeenkomst in de weg staan. Partijen hebben volgens de rechtbank ook afdoende overleg gevoerd zonder dat dit tot een acceptabele oplossing heeft geleid. De projectontwikkelaar was dus gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en de gemeente is gehouden de grond terug te kopen en de betaalde koopsom aan de projectontwikkelaar te betalen alsmede een vergoeding voor de reeds verrichte werkzaamheden.