Een recente reeks artikelen over de opheffing van conservatoir beslag vindt u hier.
Rechtbank Rotterdam
In de uitspraak van 1 juni 2015 heeft de Rechtbank Rotterdam geoordeeld over de gevorderde opheffing van conservatoir beslag op een onroerende zaak. Blijkens artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Rechtsvordering ('Rv'). dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Hierbij is door de rechtbank aangegeven dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (vgl. HR 14 juni 1996, NJ 1997/481; HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074).
De rechtbank overweegt dat het vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is dat het enkele profiteren door een derde van de wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is. Bijkomende omstandigheden kunnen het profiteren daarvan echter wel onrechtmatig maken. Tot bijzondere omstandigheden kunnen behoren de vraag of de derde bekend was met het geschonden beding en de omvang van het nadeel dat de benadeelde partij lijdt vanwege de schending van dit beding (vgl. HR 17 mei 1985, NJ 1986, 760 en HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740).
Feiten
X huurt sinds 1 april 1996 een bedrijfsruimte waarin X een kapsalon exploiteert. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een pand waarin ook woningen zijn gevestigd.
In artikel 9.2 van de huurovereenkomst is een voorkeursrecht opgenomen tot koop van het pand door huurder X, te weten:
"Indien verhuurder gedurende de huurperiode voornemens is het pand [adres] [adres], waarvan het gehuurde deel uitmaakt, te koop aan te bieden dan zal verhuurder gehouden zijn deze onroerende zaak als eerste aan huurder te koop aan te bieden gedurende een termijn van tenminste dertig dagen. Indien huurder het aanbod niet aanvaard heeft dan wel partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, dan is verhuurder vrij de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden, mits niet tegen een lagere koopprijs dan die, waarvoor huurder de onroerende zaak werd aangeboden.”.
Green Retail heeft het pand in 2014 verkocht en geleverd aan Marcan. Na deze levering heeft Marcan de woningen in het pand gerenoveerd en te koop gezet. Tevens zijn er voorbereidingen getroffen om het pand te doen splitsen in appartementen.
Begin 2015 heeft Marcan de huurovereenkomst met X opgezegd tegen 31 maart 2016 op grond van dringend eigen gebruik.
Op 24 april 2015 is verlof aan X verleend voor het leggen van conservatoir leveringsbeslag op het pand. X heeft dit beslag op 28 april 2015 laten leggen.
Marcan vordert thans in kort geding kort gezegd opheffing van het gelegde conservatoire beslag.
Oordeel voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter overweegt dat ex artikel 705 lid 2 Rv het beslag dient te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (vgl. HR 14 juni 1996, NJ 1997/481; HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074). Deze beoordeling kan niet los van de vereiste wederzijdse belangenafweging plaatsvinden.
Ter zitting heeft X verklaard dat Marcan nog diverse andere verhaalsmogelijkheden bezit met de waarde van circa vijf miljoen euro. Er zijn derhalve alternatieve verhaalsmogelijkheden op Marcan aanwezig. Echter, X beoogt met het conservatoire leveringsbeslag op het pand te voorkomen dat X het gehuurde dient te verlaten. Met het oog op de deze erkenning van X omtrent voldoende andere verhaalsmogelijkheden, heeft de voorzieningenrechter het beslag opgeheven voor wat betreft de andere onderdelen van het pand dan het gehuurde. Het (grote) belang van Marcan bij opheffing is hierbij betrokken. Marcan heeft gesteld dat zich inmiddels meerdere potentiële kopers hebben aangediend voor aanschaf van de inmiddels gerenoveerde woningen in het pand. Hierbij is aannemelijk dat het beslag potentiële kopers afschrikt.
Met betrekking tot het gelegde beslag op het gehuurde in het pand, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
Het enkele profiteren door een derde van wanprestatie van een ander is niet onrechtmatig. Echter, bijkomende omstandigheden kunnen voorgaande toch onrechtmatig maken. Hierbij dient gedacht te worden aan de bekendheid bij de derde van het geschonden beding en de omvang van het nadeel dat de benadeelde partij lijdt vanwege de schending van dit beding (vgl. HR 17 mei 1985, NJ 1986, 760 en HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740). Niet valt uit te sluiten dat Green Retail wanprestatie heeft gepleegd jegens X door het pand te verkopen aan Marcan zonder dit pand eerst aan te bieden aan X. Een onderzoek naar feiten en mogelijk ook bewijslevering zijn hier aan de orde, maar dit kort geding leent zich daar niet voor.
In kort geding is niet uit te sluiten dat Marcan onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de eventuele wanprestatie van Green Retail. Marcan heeft erkend dat zij, voordat zij het pand kocht van Green Retail, bekend was met het voorkeursrecht van X, zodat zij zich niet kan beroepen op onbekendheid met het beding. Bovendien is het nadeel dat X vanwege de gestelde wanprestatie lijdt, groot. X ziet zich thans geconfronteerd met het risico dat zij haar onderneming in het gehuurde binnen afzienbare tijd dient te staken. Marcan moet zich bewust zijn geweest van dit grote nadeel. Het belang van Marcan bij opheffing van het deel van het beslag dat rust op het gehuurde, is minder groot dan bij het beslag op het overige deel van het pand. Anders dan bij de overige delen van het pand, is hier nog geen sprake van potentiële kopers. Bovendien is tussen partijen een procedure aanhangig bij de kantonrechter over de vraag of de huurovereenkomst mag worden ontbonden. Zolang daarop niet is beslist, verblijft X met een titel in het gehuurde en dan staan voor Marcan nog geen alternatieve gebruiksmogelijkheden van het gehuurde ter beschikking.
Het belang van X tot handhaving van het beslag op het gehuurde is groot, nu zij daarin de kapsalon drijft en gesteld noch gebleken is dat voor X goede alternatieve bedrijfsruimte voorhanden is die zij binnen afzienbare tijd kan betrekken, zonder verlies van goodwill. Het beslag hierop wordt derhalve gehandhaafd.
Omdat sprake is van één beslag op het pand als geheel, is voorzienbaar dat een gedeeltelijke opheffing van het beslag voor zover dat betrekking heeft op de woningen in het pand pas gerealiseerd kan worden op het moment van splitsing van het pand in appartementsrechten. Om deze reden is de opheffing van het beslag, met uitzondering van het beslag voor zover dit het gehuurde betreft, bevolen met ingang van het moment van splitsing van het pand in appartementsrechten.
Conclusie
Voor het opgeheven krijgen van gelegd beslag dient summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht te blijken. Degene die een dergelijke vordering instelt dient (met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure) aannemelijk te maken dat de gepretendeerde vordering van de beslagleggen ondeugdelijk of onnodig is. Deze beoordeling kan niet geschieden los van een wederzijdse belangenafweging.
Heeft u vragen met betrekking tot een conservatoire beslaglegging of bent u daarmede geconfronteerd en wenst u opheffing te verkrijgen, neem dan contact op met Teun van der Weijden.
