De ontwikkelingen rond het coronavirus, COVID-19, gaan razendsnel. In ons kennisportal over het coronavirus vindt u onze juridische artikelen en andere relevante content. Bekijk het kennisportal

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. ‘Heeft de verkoper van mijn woning mij alles verteld wat hij wist?’

‘Heeft de verkoper van mijn woning mij alles verteld wat hij wist?’

‘Heeft de verkoper van mijn woning mij alles verteld wat hij wist?’ Dat is een vraag die kopers zich soms stellen na de eigendomsoverdracht. Lees over dit onderwerp onderstaand artikel, waarbij het Hof Amsterdam in het voordeel van de koper oordeelde.
Auteur artikel Juta Hoogerdijk
Gepubliceerd 19 februari 2021
Laatst gewijzigd 19 februari 2021
Leestijd 

‘Heeft de verkoper van mijn woning mij alles verteld wat hij wist?’ Dat is een vraag die kopers zich soms stellen na de eigendomsoverdracht. Een verkoper is verplicht om gebreken aan de woning te melden aan haar koper en de koper heeft op haar beurt een onderzoeksplicht. Als een woning – volgens de koper – niet voldoet aan wat hij mocht verwachten kan sprake zijn van non-conformiteit, wat betekent dat een woning niet voldoet aan de kenmerken en eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Vaak is dit een uiterste middel om de verkoper aan te spreken, waarbij het moeilijk is voor de koper om het bewijs aan de verkoper of de rechter te kunnen presenteren. Gelukkig voor kopers in deze situatie zijn er ook voorbeelden van juridische procedures waarbij de vergoeding van de schade met succes door de verkoper aan de koper moest worden betaald. Een uitspraak waarbij dat het geval was is van het Hof in Amsterdam van 23 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1811) en zal ik hieronder bespreken.

Een belegger heeft een appartement gekocht in Amsterdam en gaat deze verbouwen voor de verkoop. Er blijken – zoals de architect ook heeft aangegeven – vocht- en schimmelproblemen te zijn onder de vloer. De belegger vervangt een gedeelte van de balken en laat daar een nieuwe parketvloer op leggen. Het appartement wordt vervolgens te koop gezet voor een fors hogere verkoopprijs en de advertentietekst spreekt van een ‘volledig gerenoveerde woning’.

Vrijwel direct nadat de koper eigenaar is geworden van het appartement bolt de nieuwe parketvloer op en moeten extra maatregelen worden genomen om de vochtproblemen daadwerkelijk op te lossen. Koper neemt een advocaat in de arm, die de verkoper de mogelijkheid geeft de gebreken zelf op te (laten) lossen. De verkoper maakt geen gebruik van deze mogelijkheid. De koper maakt uiteindelijk voor tienduizenden euro’s kosten in verband met de herstelwerkzaamheden, het verhuizen van spullen en het tijdelijk verblijf in een hotel. De advocaat van de koper spreekt de verkoper aan op grond van non-conformiteit (artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek).

Zowel de Rechtbank als het Hof oordelen dat de belegger de volledige kosten aan de koper moet vergoeden. De rechters komen tot het oordeel dat de woning non-conform is omdat de koper van een volledig gerenoveerde woning (tekst advertentie) niet hoeft te verwachten dat vervanging van balken en de vloer direct na de eigendomsoverdracht nodig is. Daarnaast heeft de architect eerder aan de verkoper aangegeven dat er vochtproblemen zouden zijn, wat wijst op een bestaand probleem. Van dit laatste punt had verkoper melding moeten maken aan de koper of de problemen vóór de eigendomsoverdracht volledig op moeten lossen. Dat alle gemaakte kosten vergoed moeten worden, heeft volgens de rechter ook te maken van de hoedanigheid van de verkoper (professioneel belegger) en hoe deze verkoper zich heeft opgesteld (lees: geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de schade zelf te verstellen).

Samenvattend kan hieruit worden opgemaakt dat de verkoper eerlijk had moeten zijn over de gebreken. Daarnaast kan de hoedanigheid- en houding van de verkoper, als ook de tekst van de advertentie mee wegen in het oordeel van een rechter.