Het recht van de sterkste bij splitsing in appartementsrechten

Tot 1 mei 2005 was het slechts mogelijk de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van alle appartementseigenaren. Deze eis werd in praktijk als te restrictief ervaren, omdat een enkele eigenaar belangrijke wijzigingen tegen kon houden of vertragen. Sinds de wetswijziging in 2005 is het ook mogelijk de akte van splitsing te wijzigen op grond van een meerderheidsbesluit.

Op grond van artikel 5:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan de wijziging van de splitsing ook tot stand worden gebracht met medewerking van het bestuur, indien het besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste 4/5e van het totaal aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen. In de akte van splitsing kan overigens het vereiste van 4/5e worden verhoogd. Volgens de wetgever wordt door de eis van 4/5e in plaats van unanimiteit aan de belangen van een eventuele minderheid die tegen de wijziging is, voldoende recht gedaan, terwijl tevens een zekere flexibiliteit in de regeling wordt bereikt.

De zaak
Rechtbank Den Haag kreeg de vraag voorgelegd of de regeling van artikel 5:139 lid 2 BW (medewerking bestuur én 4/5e meerderheid) ook van toepassing is bij een splitsing van een gebouw in slechts twee appartementsrechten.

In totaal konden er 10 stemmen worden uitgebracht: het ene appartementsrecht kon 1 stem uitbrengen, het andere appartementsrecht de overige 9 stemmen. De eigenaar van het appartementsrecht met de 9 stemmen stemt voor het besluit, zodat de vereiste 4/5e meerderheid wordt gehaald. De eigenaar van het appartementsrecht met 1 stem vordert onder andere vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsing, omdat hij van mening is dat artikel 5:139 lid 2 BW niet van toepassing is bij een splitsing in minder dan 5 appartementsrechten. Hij baseert zich daarbij op de memorie van toelichting op genoemd wetsartikel. De rechtbank oordeelt dat deze uitleg achterhaald is door de nadere zienswijze van de Minister van Justitie; die heeft toegelicht dat voormeld wetsartikel ook toepassing vindt bij complexen met minder dan 5 appartementsrechten, mits er maar minimaal 5 stemmen uitgebracht kunnen worden in de vergadering van eigenaars. Aangezien er in totaal 10 stemmen uitgebracht kunnen worden, kan de splitsing worden gewijzigd met een meerderheid van 4/5e van het totaal aantal stemmen. Het besluit van de vergadering moet daarnaast wel met medewerking van het bestuur plaatsvinden, maar dat was in onderhavige zaak geen struikelblok, omdat de eigenaar van het appartementsrecht met de 9 stemmen tevens enig bestuurder was. Het besluit tot wijziging van de splitsing is daarmee rechtsgeldig genomen.

De appartementseigenaar die tegen het besluit heeft gestemd, kan bij de rechter vernietiging van het besluit vorderen (art. 5:140b BW). Deze vordering dient wel binnen 3 maanden na het genomen besluit ingediend te worden en wordt afgewezen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid wordt gesteld.

Bij een splitsing in appartementsrechten kan de meerderheid de minderheid dus binden, ook als er maar 2 appartementsrechten zijn. Vereist is dat er minimaal 5 stemmen uitgebracht kunnen worden. De verhouding van de stemrechten tussen de appartementseigenaren is dus erg belangrijk.