Het splitsen van een gemengde huurovereenkomst met woonruimte, kantoorruimte en caféruimte

Bij beantwoording van de vraag of een gemengde huurovereenkomst gesplitst kan worden, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat er daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het gebruik door de huurder zijn daarbij van belang.

De zaak
Huurder huurt van de gemeente een gebouwencomplex waarin zowel woonruimte, kantoorruimte als caféruimte (290-bedrijfsruimte) aanwezig is. Er is één huurovereenkomst gesloten waarin het gehele complex als één geheel wordt beschouwd. Er wordt ook één huurprijs voldaan. Er is dus geen splitsing van de huurprijs tussen een woon- en een werkdeel. De gemeente wil de huurprijs op enig moment verhogen tot een marktconforme huurprijs en heeft daarvoor een taxatie laten uitvoeren.  Op grond van de wet is een dergelijke huurverhoging alleen mogelijk bij 290-bedrijfsruimte. Voor de gemeente  was het dus van essentieel belang dat de huurovereenkomst gesplitst zou worden, zodat daarna de huurprijs voor de caféruimte verhoogd zou kunnen worden naar een marktconform niveau.

Kantonrrechter
De kantonrechter heeft op verzoek van de gemeente een deskundige aangewezen om de nieuwe huurprijs vast te stellen voor het horecagedeelte. De kantonrechter stelt dus dat de gemengde huurovereenkomst gesplitst kan worden in verschillende huuronderdelen en heeft de redenering van de gemeente gevolgd. Huurder is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep. Huurder stelt daarbij dat de huurovereenkomst niet gesplitst kan worden.  Als gevolg hiervan wilde zij de huurovereenkomst splitsen en de huurprijs verhogen naar een marktconform niveau. De kantonrechter heeft op verzoek van de gemeente een deskundige aangewezen om de nieuwe huurprijs vast te stellen. Huurder gaat hiertegen in hoger beroep en stelt dat de huurovereenkomst niet gesplitst kan worden.

Hof
Het hof overweegt dat van een gemengde overeenkomst sprake is wanneer de overeenkomst beantwoordt aan de wettelijke omschrijving van verscheidene bijzondere overeenkomsten. De overeenkomst vertoont typische kenmerken van twee of meer bijzondere overeenkomsten. Artikel 6:215 BW geeft kort gezegd aan dat de verschillende wettelijke regimes naast elkaar op de overeenkomst van toepassing kunnen zijn. Dit is slechts anders wanneer dwingend rechtelijke bepalingen niet naast elkaar kunnen bestaan. Het hof oordeelt dat in dit geval de verschillende wettelijke regimes van woonruimte, kantoorruimte en caféruimte niet naast elkaar kunnen bestaan.

Het hof moet daarom beoordelen of splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is. Voor de beantwoording van de vraag dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat momenteel van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Het hof oordeelt hierover als volgt:

“Alles bij elkaar genomen is er naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen — mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium — destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden. Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou de (continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend ledenbestand kan vertonen.”

Hoge Raad
De Hoge Raad stelt dat de beoordeling door de rechter in hoge mate feitelijk van aard is en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar is. Wel oordeelt de Hoge Raad net als het hof dat voor de mogelijkheid tot splitsing alle omstandigheden van het geval moeten worden onderzocht en dat op voorhand geen van de omstandigheden als doorslaggevend kan worden aangemerkt . Het hof heeft dit gedaan en dat oordeel getuigt volgens de Hoge Raad niet van een onjuiste rechtsopvatting en is ook niet onbegrijpelijk.

Conclusie
Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft de verhuurder (gemeente) een huurovereenkomst gesloten waarvan zij bij aanvang de gevolgen niet of onvoldoende heeft overzien. De gemeente wordt nu geconfronteerd met een huurprijs die niet marktconform is en waaraan zij naar alle waarschijnlijkheid nog jaren vast zit. Bij gemengde huurovereenkomsten is het dan ook aan te bevelen om deze vooraf door een jurist van ons kantoor te laten toetsen.