Hoe beëindig je een huurovereenkomst winkelruimte wanneer de huurder niet wil meewerken?

Als de huurder van bedrijfsruimte ondanks een rechtsgeldige opzegging door de verhuurder niet instemt met beëindiging van de huur, is de verhuurder aangewezen op een gerechtelijke procedure om het einde van die huur te realiseren.

Beperkte mogelijkheden tot beëindiging
De rechter heeft een beperkt aantal mogelijkheden om tot beëindiging te komen. Die mogelijkheden zijn uitgesplitst naar tijdstip van opzegging: gaat het om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van – meestal- vijf jaar, dan kan de beëindigingsvordering slechts worden toegewezen als sprake is van slechte bedrijfsvoering door huurder of dringend persoonlijk gebruik.

Gaat het om een opzegging van een huurovereenkomst die na de eerste termijn van vijf jaar weer met eenzelfde termijn is verlengd (opzegging aan het einde van de tweede termijn), dan gelden er vier verplichte toewijzingsgronden (waaronder ook weer de slechte bedrijfsvoering en het dringend persoonlijk gebruik). Indien de rechter ook op die gronden de vordering niet kan toewijzen, dan komt hij toe aan de zogenaamde ‘zelfstandige belangenafweging’. Het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huur wordt dan afgewogen tegen het belang van de huurder bij voortzetting daarvan. Een verhuurder zal belangen moeten aanvoeren die zwaarder wegen dan het voortgezet huurgenot van huurder om de beëindiging rond te krijgen. Dat kunnen bijvoorbeeld financiële belangen zijn.

Zo oordeelden de Hoge Raad reeds in 2001 en meer recentelijk ook het hof Amsterdam op 10 maart 2009 in soortgelijke zaken dat het belang van de verhuurder om rechtstreeks zeggenschap uit te oefenen prevaleerde boven het belang van de huurder om financieel voordeel te behalen uit de onderverhuur. Het hof nam daarbij wel in aanmerking dat de belangen van de onderhuurders in de betreffende situatie niet in het gedrang kwamen. De belangen van de onderhuurders moeten namelijk worden meegewogen.

Een zaak waarin de belangenafweging juist in het voordeel van de huurder uitpakte, was Rechtbank Maastricht 18 januari 2010. Die zaak pakte in het voordeel van (hoofd)huurder uit omdat die al investeringen in het gehuurde had gedaan, welk belang werd afgewogen de vrees van verhuurder voor een geringere bieromzet.
 
Conclusie
Beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte wanneer een huurder daarmee niet instemt kan maar op enkele in de wet voorgeschreven gronden. Bij beëindiging aan het einde van de tweede termijn van de huurovereenkomst komt bij die gronden nog de mogelijkheid van belangenafweging. Voor dit laatste zijn de feiten van de zaak van groot belang en dient ook met de belangen van onderhuurders rekening gehouden worden.