Hoge boete voor vertraging bouw: onredelijk bezwarend

De rechtbank heeft uitspraak gedaan in een zaak over een boetebeding dat opgenomen  is in een erfpachtovereenkomst gesloten tussen een gemeente en een particulier.

Casus

Een gemeente sluit met een particulier een erfpachtovereenkomst met betrekking tot een zelfbouwkavel. Als prikkel tot nakoming van de overeenkomst is een boetebeding opgenomen, welke inhoudt dat de zelfbouwer een boete van € 10.000,- verbeurt voor iedere maand dat de bouw van de kavel vertraagd is. De vraag ligt voor of dit boetebeding onredelijk bezwarend is.

De gemeente heeft ondermeer aangevoerd dat zij belang heeft bij het boetebeding en dat de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming is om de boete te rechtvaardigen. Daarnaast is de gemeente van mening dat de boete voldoende substantieel moet zijn om daar een effectieve prikkel tot nakomen vanuit te laten gaan.

Onredelijk bezwarend

De rechtbank overweegt dat de boete inderdaad voldoende substantieel moet zijn om effectief te kunnen zijn, maar dat dat niet betekent dat de hoogte daarmee onbegrensd is. De rechtbank komt tot het oordeel dat het onderhavige boetebeding onredelijk bezwarend is. De hoogte van het bedrag, € 10.000 per maand, staat niet in een redelijke verhouding tot enerzijds het belang van de gemeente bij een prikkel tot nakoming van de tijdige bebouwingsverplichting, en anderzijds het belang waarin de particulier daarmee wordt getroffen. De rechtbank kent in het bijzonder gewicht toe aan een aantal omstandigheden die hieronder worden besproken.

Blauwe lijst

Op de bijlage bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (aangeduid als de ‘blauwe lijst’) is vermeld dat als oneerlijke bedingen kunnen worden aangemerkt bedingen die tot doel of gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het onderhavige boetebeding heeft weliswaar niet tot doel om de schade op voorhand te fixeren, maar toepassing ervan leidt er wel toe dat de particulier een groot bedrag aan de gemeente dient te voldoen. In dit geval kan men dus spreken van een beding als opgenomen op de blauwe lijst.

Zeer hoog boetebedrag

Een boetebedrag van € 10.000,- voor een particulier is aanzienlijk hoog. Het is niet duidelijk hoe de gemeente dit bedrag heeft vastgesteld en waarom dit bedrag niet lager zou kunnen zijn. Enerzijds zijn met zelfbouwprojecten grote geldbedragen gemoeid en kan mogelijk waarde worden gecreëerd, zodat speculatie op de loer kan liggen. Daartegenover staat dat de financiering die een particulier doorgaans bij een externe bank betrekt, zich niet snel zal uitstrekken tot boeteverplichtingen. Daarnaast is waardecreatie niet altijd gegarandeerd en kan men juist ook verliezen lijden met dergelijke zelfbouwprojecten. Een maandelijks met € 10.000,- aangroeiend boetebedrag zal de particulier in financiële problemen brengen. Dit klemt nu de gemeente bij niet-nakoming van de verplichting tot tijdige bebouwing géén financiële schade lijdt. Men kan er ook niet van uitgaan dat deze financiële risico’s voor de zelfbouwer kunnen worden verhaald op de aannemer, al helemaal niet wanneer, zoals in onderhavige zaak het geval was, de aannemer failliet gaat.

Geen ontbindings- of beëindigingsmogelijkheid

Daarnaast neemt de rechtbank in overweging dat de overeenkomst waarin het boetebeding is opgenomen niet voorziet in een beëindigings- of ontbindingsmogelijkheid voor de zelfbouwer. Na ondertekening van de overeenkomst kan de zelfbouwer dus enkel nog de overeenkomst voortzetten.

Alternatieve rechtsmaatregelen

De rechtbank overweegt vervolgens nog dat de gemeente andere, minder ingrijpende maatregelen had kunnen treffen om te bewerkstellingen dat de particulier haar verplichting tot tijdige bebouwing na zou komen. Zo had de gemeente een vordering tot nakoming kunnen instellen en een dwangsom kunnen vorderen.

Arrest hof Amsterdam

In een vergelijkbare casus werd eerder uitspraak gedaan door het hof Amsterdam. Daarin werd geoordeeld dat een boetebedrag van € 10.000,- niet buitensporig of onevenredig hoog was gezien de zwaarwegende belangen van de gemeente bij tijdige bebouwing en de mogelijke voordelen van de erfpachtovereenkomst voor de betrokken zelfbouwer van de erfpachtovereenkomst in zijn geheel. In onderhavige zaak zijn echter de voordelen die de erfpachtovereenkomst voor de zelfbouwer heeft, door de gemeente niet uitdrukkelijk benoemd. Daarnaast is in onderhavige zaak, anders dan in de zaak bij het hof, verweer gevoerd tegen de hoogte van het boetebedrag en is daarbij aandacht gevraagd voor de wijze waarop het beding is ingebed in de rest van de overeenkomst. De rechtbank komt dan ook tot een ander oordeel dan het hof.

Conclusie

Omdat het boetebeding onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, zal het beding buiten toepassing moeten blijven.

Indien een boetebeding echter niet buiten toepassing wordt verklaard maar vernietigd wordt ex artikel 6:233 sub a van het Burgerlijk Wetboek, dan is in het geheel géén boetebeding van toepassing en zal een rechter ook niet toekomen aan een matiging van de boete. Zekerheidshalve kan men er voor kiezen in de overeenkomst op te nemen dat de boete wordt vastgesteld op (bijvoorbeeld) € 10.000,- per maand óf ingeval in rechte onverhoopt zou worden geoordeeld dat dit onredelijk is, zoveel minder als in rechte redelijk wordt geacht.

Door Mitzi Litjens