Hoge Raad laat onteigeningsschadeloosstelling Chipshol in stand

Inleiding
In afwijking van het advies van de Advocaat-Generaal heeft de Hoge Raad de onteigeningsschadeloosstelling voor Chipshol in stand gelaten. Chipshol werd onteigend door de Provincie Noord Holland voor de omlegging van de provinciale weg N201.

De discussie in deze zaak spitste zich toe op de ‘werkelijke waarde’, de waarde van de onteigende percelen. In veel gevallen wordt de werkelijke waarde gevonden door middel van de vergelijkingsmethode. Er worden dan meer en minder vergelijkbare transacties beoordeeld en daaruit wordt de waarde van het onteigende afgeleid. Over het algemeen geldt daarbij dat de beschikbaarheid van meer goed vergelijkbare transacties de betrouwbaarheid van de uitkomst van de vergelijkingsmethode ten goede komt, één zwaluw maakt immers nog geen zomer.

Oordeel rechtbank
In deze zaak hadden partijen 15 transacties als vergelijkingstransactie aangedragen. De door de rechtbank benoemde deskundigen vonden slechts 4 van deze 15 transacties geschikt als vergelijkingsmateriaal. Op basis van die transacties kwamen deskundigen op een waarde van € 40,-/m2.

De rechtbank vindt drie van de vier door deskundigen aangereikte transacties ongeschikt en doet de zaak af op de enige overgebleven transactie. De werkelijke waarde wordt vastgesteld op € 96,67/m2, meer dan tweemaal zo hoog als het advies van deskundigen.

Commentaar
Het kan bijna niet anders dan dat beide partijen door dit oordeel van de rechtbank flink verrast waren. Het komt al niet vaak voor dat de rechtbank het oordeel van deskundigen niet volgt, en nog veel minder dat de rechtbank tot een werkelijke waarde komt die tweemaal zo hoog is als de door deskundigen geadviseerde waarde. Veelal geeft een rechtbank die het met deskundigen niet eens is deskundigen een opdracht tot nader advies, zodat er daarna alsnog een deskundigenrapport ligt dat grotendeels kan worden gevolgd.

Toch heeft de Staat in cassatie geen succes. De precieze redenen daarvoor zijn niet duidelijk, aangezien de Hoge Raad de zaak op 81 lid 1 RO afdoet, en dus geen nadere motivering geeft. De Hoge Raad is het in elk geval niet (helemaal) eens met de Advocaat Generaal, die vindt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld – of in elk geval onvoldoende heeft gemotiveerd – dat de enige overgebleven ‘vergelijkingstransactie’ voldoende vergelijkbaar is met het onteigende.

Kennelijk vindt de Hoge Raad dat hij over de waarderingsmethode(n) van de feitenrechter al vaak genoeg iets heeft gezegd. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat de rechtbank zelfstandig dient te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en dat hij daarbij niet is gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen. Ook is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is. Dat kan dus ook het toepassen van de vergelijkingsmethode zijn in het geval er maar één vergelijkbare transactie is.

Hoewel de uitspraak partijen misschien verrast heeft, een ‘verrassingsbeslissing’ was het in juridische zin niet. Partijen hadden immers hun zegje gedaan over de vergelijkbaarheid van de overgebleven transactie. Dat zij er (wellicht) geen rekening mee hadden gehouden dat de zaak op deze ene transactie werd afgedaan doet daaraan niet af.

Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt eens te meer hoe belangrijk de uitspraken van de feitenrechters in onteigeningszaken zijn. De rechtbanken hebben heel veel vrijheid bij het vaststellen van de hoogte van de schadeloosstelling. Met name als de discussie zich minder toespitst op juridische leerstukken (egalisatie/ eliminatie etc.) maar meer op de waardering zelf ( welke waardebepalingsmethode; welke zaken zijn vergelijkbaar) is het voor partijen belangrijk om heel goed bij de les te zijn. Als de rechtbank de deskundigen op deze punten niet volgt is het heel lastig om daaraan in cassatie nog iets te doen.

Heeft u vragen over onteigening? Neem dan contact op met Joske Hagelaars of Hanna Zeilmaker, advocaten bij Dirkzwager.