Hoge Raad over waardering van voorstroken

Op 15 april 2011 heeft de Hoge Raad (LJN: BP2316) arrest gewezen in een onteigeningsprocedure ten name van de gemeente Venray ter uitvoering van een bestemmingsplan dat voorziet in onder meer woningbouw. In het arrest laat de Hoge Raad zich onder meer uit over de waardering van voorstroken en de wijze van vergoeding van het nadeel dat de onteigende lijdt door het gemis van het bedrag waarmee de uiteindelijke schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat.De onteigende heeft in de eerste plaats het oordeel van de rechtbank bestreden dat het grootste deel van het onteigende door bepaling van een complexwaarde moet worden gewaardeerd. Volgens de Hoge Raad getuigt het oordeel van de rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting en is het in het licht van het deskundigenadvies en het partijdebat ook niet onvoldoende gemotiveerd.

Het tweede middel betreft de te vergoeden waarde van een deel van het onteigende dat is aangemerkt als voorstrook. De onteigende is van oordeel dat ten onrechte is uitgegaan van een voorstrook met een diepte van 30 meter. Volgens de onteigende had gerekend moeten worden met een voorstrook van 40 meter diep, omdat het bestemmingsplan bouwvakken met een diepte van 40 meter kent. De Hoge Raad overweegt echter dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een voorstrook, geen rekening mag worden gehouden met de bestemming die voor het desbetreffende stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, omdat dat onverenigbaar is met het egalisatiestelsel van art. 40d Onteigeningswet. Dat betekent dat de ter plaatse door het bestemmingsplan toegestane bouwdiepte niet van belang is voor de vraag hoe diep de voorstrook is. Volgens de Hoge Raad heeft de rechtbank geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door uit te gaan van een voorstrook met een diepte van 30 meter, omdat uit de jurisprudentie volgt dat dat gebruikelijk en redelijk is.

De onteigende komt verder op tegen de aftrek van 25% die bij de waardering van de voorstrook op de uitgifteprijs is gehanteerd, omdat daarbij rekening is gehouden met waardedrukkende aspecten, waaronder de kans dat de koper met gemeentelijk kostenverhaal wordt geconfronteerd. De Hoge Raad oordeelt dat de omstandigheid dat de nieuwe Wro op de peildatum nog niet was ingevoerd en daarom aan een bouwvergunning geen exploitatiebijdrage kon worden verbonden, niet zonder meer aan ieder kostenverhaal door de gemeente in de weg staat. In dit geval beschikt de gemeente Venray over een exploitatieverordening en kan zij dus een kostenverhaalsbesluit nemen.

Ten aanzien van een strook grond aan de oostzijde heeft de rechtbank geoordeeld dat deze gronden niet als een voorstrook kunnen worden aangemerkt, nu die niet aan, maar parallel aan een bestaande weg is gelegen en van die weg gescheiden is door een aan de gemeente toebehorende strook grond. Dit oordeel geeft volgens de Hoge Raad geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Daarbij neemt de Hoge Raad bovendien in aanmerking dat bedoelde weg is aangelegd als onderdeel van het complex en dat dus geen sprake is van een zogenaamde “te handhaven bouwstraat’.

De Hoge Raad geeft de onteigende wel gelijk voor wat betreft de klacht dat de rechtbank onvoldoende heeft gemotiveerd dat de gronden die dienst doen als erf van de woning de hoogste waarde bereiken als complexwaarde en niet als gebruikswaarde. De Hoge Raad overweegt dat een als tuin of erf ingericht deel van een perceel waarop een woning staat een zaak is die in het vrije verkeer niet of niet gemakkelijk kan worden verworven en waarvoor een gegadigde in het algemeen een hogere koopprijs zal moeten betalen. De deskundige en de rechtbank hebben zich hierover niet uitgelaten en het blijft volgens de Hoge Raad duister waarop de rechtbank haar oordeel baseert dat de gronden de hoogste waarde zullen bereiken als complexwaarde. Voor dat oordeel zou slechts plaats zijn indien moet worden aangenomen dat de grondwaarde van het gehele perceel op de peildatum beneden het niveau van € 32,-- per m2 lag. Daarvoor zijn in het vonnis en in het advies van de deskundige geen aanknopingspunten te vinden.

Het middel in het incidentele beroep is gericht tegen de veroordeling van de gemeente om aan de onteigende wettelijke rente te betalen over het bedrag waarmee de vastgestelde schadeloosstelling het voorschot overtreft. De Hoge Raad beaamt dat het te vergoeden nadeel dat de onteigende lijdt door het gemis van het bedrag waarmee de uiteindelijke schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat in de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de dag waarop de schadeloosstelling wordt vastgesteld niet gelijk te stellen is met de wettelijke rente daarover. De onteigeningsrechter mag echter in gevallen waarin partijen zich niet hebben uitgelaten over de modaliteit van de toe te kennen vergoeding ervan uitgaan dat dat nadeel vergoed wordt door de onteigenende partij te veroordelen tot vergoeding van de wettelijke rente. De Hoge Raad oordeelde op gelijke wijze al in zijn arrest van 21 november 2008, NJ 2009/303.