De ontwikkelingen rond het coronavirus, COVID-19, gaan razendsnel. In ons kennisportal over het coronavirus vindt u onze juridische artikelen en andere relevante content. Bekijk het kennisportal

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Horizontale of verticale natrekking

Horizontale of verticale natrekking

Naast diverse verbintenisrechtelijke wijzen waarop eigendom kan worden verkregen (bijvoorbeeld koop en schenking), kan de eigendom van een goed óók op niet-verbintenisrechtelijke wijzen worden verkregen. Een voorbeeld daarvan is de bijzondere figuur van de natrekking. Van natrekking is sprake wanneer een zaak een bestanddeel is gaan vormen van een andere zaak. De ene zaak is dan als het ware ‘opgegaan’ in de andere zaak en zij vormen samen een geheel.Wanneer een roerende zaak wordt nagetrokke...
Leestijd 
Auteur artikel Charlotte Raaimakers (uit dienst)
Gepubliceerd 19 maart 2014
Laatst gewijzigd 16 april 2018
 
Naast diverse verbintenisrechtelijke wijzen waarop eigendom kan worden verkregen (bijvoorbeeld koop en schenking), kan de eigendom van een goed óók op niet-verbintenisrechtelijke wijzen worden verkregen. Een voorbeeld daarvan is de bijzondere figuur van de natrekking. Van natrekking is sprake wanneer een zaak een bestanddeel is gaan vormen van een andere zaak. De ene zaak is dan als het ware ‘opgegaan’ in de andere zaak en zij vormen samen een geheel.

Wanneer een roerende zaak wordt nagetrokken door een andere roerende zaak, komt de eigendom van dat geheel toe aan de eigenaar van de hoofdzaak, tenzij er geen hoofdzaak kan worden aangewezen (artikel 5:14 BW).

Bij onroerende zaken komt de eigendom van het geheel toe aan de eigenaar van de onroerende zaak wanneer die later aangebrachte zaken duurzaam met de grond zijn verenigd, tenzij die zaken al onderdeel waren van een ander onroerend goed (artikel 3:3 lid 1 BW en artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW).

Een goed voorbeeld van natrekking is het kopen van een bouwperceel en het daarop (laten) bouwen van een woonhuis. Dit woonhuis wordt ‘vanzelf’ onroerend omdat het rechtstreeks met de grond verenigd is en bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (vgl. artikel Roerende of onroerende zaak? ). Omdat het woonhuis ‘op’ het perceel staat, wordt deze wijze van natrekking ook wel verticale natrekking genoemd: de ondergrond trekt na wat er boven die ondergrond wordt gevestigd.

Natrekking kan echter ook horizontaal plaatsvinden: het naastgelegen onroerend goed trekt dan een aangrenzend gebouw of werk na dat naast dit onroerend goed is opgericht. In de wet staat immers dat alle gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd door die grond worden nagetrokken tenzij dat gebouw of dat werk bestanddeel is van een andere onroerende zaak (artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW).

De vraag of een gebouw verticaal of horizontaal was nagetrokken, speelde recent ten aanzien van de monumentale Kasbah-woningen in Hengelo (ECLI:NL:RBOVE:2014:900). De Kasbah-woningen zijn gebouwd op (op boven de grond staande) palen. Aanvankelijk waren zowel de ondergrond als de woningen in eigendom van de gemeente Hengelo. De gemeente heeft echter in 1995 de Kasbah-woningen overgedragen aan Welbion. De gemeente heeft daarbij ook de ondergrond overgedragen aan Welbion, met uitzondering van drie kadastrale percelen. Op één van die percelen stond het bedrijfsgebouw van één van de procespartijen in het geschil, X. De gemeente had op dat kadastrale perceel een opstalrecht gevestigd zodat het bedrijfsgebouw van X niet door de ondergrond (die van de gemeente Hengelo was) zou worden nagetrokken. Boven het bedrijfsgebouw van X stonden zes woningen op palen. De gemeente heeft vervolgens in 2005 het kadastrale perceel verkocht aan X. Maar heeft dit nu tot gevolg dat de zes Kasbahwoningen door verticale natrekking eigendom zijn geworden van X?

De koper van de Kasbahwoningen, Welbions, vorderde in de procedure voor de rechtbank Overijssel (onder meer) een verklaring voor recht dat de zes Kasbahwoningen eigendom zijn van Welbions. Welbions stelde dat de zes woningen een bestanddeel zijn van het Kasbah-complex zodat de eigendom daarvan door horizontale natrekking bij Welbions is komen te liggen. X stelde zich echter op het standpunt dat de zes woningen boven (inmiddels) zijn perceel door verticale natrekking eigendom van X zijn geworden.

De rechtbank Overijssel moest dus een beslissing nemen over de vraag welke vorm van natrekking nu aan de orde was en wie er dus eigenaar is van de zes Kasbahwoningen.

De rechtbank Overijssel is van oordeel dat “de zes betreffende appartementen onderdeel uitmaken van, en een bestanddeel vormen van, het Kasbah-complex. Het Kasbah-complex is als één woonwijk ontworpen, met woningen, terrassen, trapopgangen, binnentuinen et cetera, die qua vorm en ligging volledig op elkaar zijn afgestemd. Alle woningen maken onderdeel uit van het geheel.

Hoewel de zes woningen in beginsel in appartementsrechten zouden kunnen worden gesplitst, is dat volgens de rechtbank Overijssel in dit geval niet mogelijk want “het complex [staat] op de gemeentelijke monumentenlijst en (...) om die reden [zijn er] afspraken gemaakt met de gemeente dat de woningen niet apart verkocht mochten worden om te voorkomen dat het versnipperd wordt. Ook kunnen de zes appartementen niet worden afgebroken, “althans niet zonder constructieve voorzieningen te treffen voor de rest van het complex”, nog daargelaten dat sloop niet is toegestaan vanwege de monumentenstatus.

De rechtbank concludeert dan ook dat “de zes appartementen een bestanddeel zijn van het Kasbah-complex, dat in eigendom is bij Welbions” en deze zes woningen (in ieder geval) “via horizontale natrekking tot het eigendom van Welbions [zijn] gaan behoren.”

Afronding
De eigendom van de zes Kasbah-woningen behoort dus aan Welbions toe ondanks het feit dat die woningen zich boven het perceel van X bevinden en de palen waarop zij zijn gebouwd, verankerd zijn in dat perceel. Omdat de woningen deel uitmaken van één complex zijn de woningen, aldus de rechtbank, bij uitzondering niet verticaal maar horizontaal nagetrokken.

Dit geschil over de eigendom van de zes woningen had echter eenvoudig voorkomen kunnen worden indien de gemeente en Welbions ten tijde van de verkoop en levering van het complex in 1995 ook een opstalrecht hadden gevestigd op het perceel dat in 2005 door X werd gekocht. Een opstalrecht voorkomt namelijk verticale natrekking doordat dit een ‘scheiding’ aanbrengt tussen (de eigendom van) de grond en hetgeen daarop gebouwd is.