Voor het antwoord op deze vraag is van belang of deze zaken tot het gehuurde behoren. Behoren ze niet tot het gehuurde, dan moet de huurder ze verwijderen. Maar hoe zit het met scheidingswanden die de verhuurder bij het begin van de overeenkomst ‘om niet aan de huurder heeft overgedragen’? Het Hof Amsterdam leest in deze passage dat de verhuurder de scheidingwanden enkel ter beschikking heeft gesteld en dat de huurder ze bij de oplevering niet hoeft te verwijderen (arrest van 3 juli 2012).
De zaak
Huurder huurt van verhuurder een kantoorruimte in een kantoorgebouw. De kantoorruimte is op een gewaarmerkte tekening aangegeven en in de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
9.3 Opleveringsniveau
Huurder krijgt het gehuurde in de huidige staat opgeleverd. De aanwezige voorzieningen zoals systeemwanden, pantry en vloerbedekking zullen om niet aan huurder worden overgedragen.
9.4 Opleveringsniveau einde huurperiode
Huurder dient de ruimte aan het einde van de huurperiode geheel ontruimd van bekabeling (behoudens elektra) en overige zaken die niet tot het gehuurde behoren aan verhuurder op te leveren. Huurder draagt zorg voor herstel van schade aan het gehuurde behoudens normale slijtage.
Nadat de huurovereenkomst is beëindigd en huurder het gehuurde heeft ontruimd, ontstaat er een geschil over de staat waarin de huurder het gehuurde heeft achtergelaten. Verhuurder stelt dat huurder een aantal werkzaamheden had moeten uitvoeren, maar huurder weigert dit. Het gaat onder meer om het verwijderen van scheidingswanden, tapijt, kabels en een keuken. Verhuurder vordert veroordeling van huurder tot betaling van de schade als gevolg van het uitblijven van deze werkzaamheden.
Kantonrechter
De kantonrechter heeft de vordering van verhuurder in eerste aanleg afgewezen, omdat er volgens de kantonrechter niet (concreet genoeg) kan worden vastgesteld dat verhuurder schade heeft geleden. Daarbij speelt mee dat er plannen zijn om het pand te slopen respectievelijk te herontwikkelen en verhuurder in dat geval helemaal geen schade lijdt. Aan de vraag wat er tot het gehuurde behoorde, komt de kantonrechter niet toe.
Hof
Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat verhuurder wel nakoming van de opleveringsverplichting van huurder mag verlangen. Omdat er nog steeds geen concreet zicht is op het daadwerkelijk slopen van het pand en verhuurder de kantoorruimte tot die tijd nog wil verhuren, is verhuurder wel degelijk gebaad bij een goede conditie van de kantoorruimte.
Om vast te stellen wat er wel of niet tot het gehuurde behoorde, bekijkt het hof wat partijen hierover zijn overeengekomen. Met name de vraag hoe het begrip 'overdragen' uit artikel 9.3 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd is interessant. In de tekst van het huurcontract staat namelijk dat de aanwezige systeemwanden, pantry en vloerbedekking (waarschijnlijk van de vorige huurder) werden overgedragen aan de huurder, waardoor de verhuurder stelt dat ze niet tot het gehuurde behoren en verwijderd dienden te worden bij de oplevering. Het hof oordeelt echter dat deze uitleg niet juist is, omdat de scheidingswanden op de tekening bij de huurovereenkomst stonden ingetekend. Volgens het hof brengt een redelijke uitleg dan mee dat het begrip 'overdragen' hier de betekenis heeft van 'ter beschikking stellen' en dat de scheidingswanden, pantry en vloerbedekking dus onderdeel zijn van het gehuurde. De huurder hoeft ze daardoor niet te verwijderen.
Advies
Het is het voor verhuurders belangrijk om in de huurovereenkomst of in het proces-verbaal van oplevering bij aanvang huur, de bedoeling van partijen over het opleveringsniveau, dan wel de omvang van het gehuurde ondubbelzinnig op te nemen. Sterker nog, bij zaken die niet tot het gehuurde behoren verdient het aanbeveling om altijd expliciet te vermelden dat huurder deze zaken voor eigen rekening bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient te verwijderen, ook als deze zaken in de plattegrond van het gehuurde – die vaak als bijlage aan de huurovereenkomst wordt gehecht – staan vermeld.
Zie voor meer informatie ook mijn artikel ‘Opleveringsniveau bij einde huurovereenkomst: wie betaalt?’ in het Tijdschrift voor Vastgoedrecht (2010-4).
