Inroeping huurbeding niet mogelijk bij een verpand lidmaatschapsrecht

Een bank heeft aan een schuldenaar een lening verstrekt en in verband hiermee een pandrecht verworven op een lidmaatschapsrecht dat deze schuldenaar heeft in een coöperatieve flatexploitatievereniging. In de pandakte staat opgenomen dat de betreffende woning niet mag worden verhuurd aan een derde. De schuldenaar voldoet niet aan zijn betalingsverplichtingen en daarom wil de bank het lidmaatschapsrecht in het openbaar verkopen. In verband met deze openbare verkoop verzoekt de bank verlof van de voorzieningenrechter om het huurbeding tegen de huurder in te roepen.

Huurbeding
In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling, waardoor het verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Dit heet een huurbeding. Als een eigenaar/verhuurder zijn (betalings-)verplichtingen aan de bank niet nakomt en de bank wil het huis verkopen, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontuiming van de woning vorderen. De bank kan zich niet op het huurbeding beroepen als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheek.

Afwijzing verzoek verlof inroeping huurbeding
De voorzieningenrechter wijst het verzoek af omdat de bank “pandhouder” is en een beroep op het huurbeding alleen door een “hypotheekhouder” mogelijk is. Het hof heeft deze uitspraak in hoger beroep bevestigd en ziet geen enkele ruimte om artikel 3: 264 BW analoog toe te passen.

De bank heeft tegen de uitspraak van het hof cassatie ingesteld. De bank stelt het volgende:

1. artikel 3:264 BW is wel van toepassing indien een lidmaatschapsrecht is verpand en in de pandakte uitdrukkelijk het huurbeding is opgenomen;


2. er bestaat maatschappelijke behoefte aan de constructie van de flatcoöperatie en de financierbaarheid van lidmaatschapsrechten door middel van verpanding;


3. lidmaatschapsrechten in een flatcoöperatie en appartementsrechten lijken in economisch en maatschappelijk opzicht op elkaar en worden op andere punten door de wetgever op dezelfde wijze geregeld;


4. het feit dat het huurbeding in de pandakte niet kenbaar is uit de openbare registers staat volgens de bank het gebruik van artikel 3:264 BW niet in de weg. De kenbaarheid van een huurbeding betreffende een lidmaatschapsrecht is gewaarborgd doordat de pandakte bij de verhuurder kan worden opgevraagd;


5. als de vordering tot ontruiming zou worden afgewezen zullen banken niet of niet langer onder dezelfde voorwaarden overgaan tot financiering van de koop van lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties en dat heeft gevolgen voor de verhandelbaarheid en de waarde van de lidmaatschapsrechten.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep
De Hoge Raad zegt dat artikel 3:264 BW het resultaat is van een zorgvuldige afweging van de algemene en bijzondere belangen die zijn betrokken bij een huurbeding in een hypotheekakte. De belangen van latere huurders en pachters worden in het stelsel van de wet niet alleen beschermd door het feit dat het huurbeding in de hypotheekakte moet zijn opgenomen, maar tevens met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers ex artikel 3:260 lid 1 BW, waardoor wordt gewaarborgd dat het beding voor de huurders kenbaar is.

In het systeem van de bank bestaat een soortgelijke waarborg niet, omdat de huurder voor informatie over het al of niet bestaan van een huurbeding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken.

Gelet hierop legt de door de bank gestelde behoefte aan ruimere financieringsmogelijkheden voor rechthebbenden op lidmaatschapsrechten als het onderhavige, onvoldoende gewicht in de schaal.

Bij vragen over executieveilingen kunt u contact opnemen met Hanneke Meeuwissen, Anita van Wijk en Ruben Berentsen