Interessante overwegingen van de Kroon over onteigening van appartementsrechten wegens tijdelijke benodigdheid van gronden

De Kroon heeft op 29 augustus 2011 (nr. 11.002027) een omvangrijk Koninklijk Besluit geslagen, waarin zij een groot aantal gronden ter onteigening aanwijst ten behoeve van de aanpassing van de A2. In het Koninklijk Besluit passeren vele interessante onderwerpen de revue, waaronder (het ontbreken van) de persoonlijke kennisgeving, compensatie in natura, zienswijzen van planologische aard, de inhoud van de zakelijke beschrijving, onderhandelingen over een onjuiste oppervlakte en onteigening van appartementsrechten en tijdelijk benodigde gronden. In het hierna volgende zal ik mij beperken tot een bespreking van de overwegingen van de Kroon met betrekking tot de onteigening van appartementsrechten en tijdelijk benodigde gronden.

In de onteigening is een appartementencomplex betrokken, welk complex bestaat uit vijf losstaande flatgebouwen. Een aantal van die gebouwen moet worden gesloopt, deels voor de aan te leggen infrastructurele werken en deels voor de tijdelijke voorzieningen (werkterrein, dan wel de tijdelijke omleiding van de A2). Ook de gronden die slechts tijdelijk benodigd zijn, zijn in de onteigening betrokken.

Een aantal appartementseigenaren heeft bij de Kroon naar voren gebracht dat de noodzaak en urgentie aan de onteigening van de tijdelijk benodigde gronden ontbreekt, omdat deze gronden ook zouden kunnen worden gehuurd en na het gereedkomen van het werk weer kunnen worden “teruggeleverd” en worden “herontwikkeld”.

De Kroon merkt in reactie daarop allereerst iets in zijn algemeenheid op over de appartementsrechtelijke achtergronden. Ingevolge artikel 5:106 lid 4 BW omvat een appartementsrecht een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, welk aandeel de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat betekent aldus dat iedere eigenaar mede-eigenaar is van alle in de splitsing betrokken onroerende zaken, ook indien die zich niet in een gebouw bevinden waarin zich zijn eigen privégedeelten bevinden. Zolang de splitsing voortduurt, hebben de appartementseigenaars jegens elkaar de plicht tot instandhouding van de bouw, de inrichting van de bouw of de inrichting van de grond tot stand te brengen en in stand te houden (artikel 5:108 BW).

In het algemeen geldt voor tijdelijke bestemmingen dat deze na uitvoering van het werk de oorspronkelijke bestemming terugkrijgen. De Kroon stelt dan ook in algemene zin voorop dat alleen die gronden ter onteigening kunnen worden aangewezen die strikt noodzakelijk zijn voor de aanleg en verbetering van (in dit geval) infrastructuur. Gronden die tijdelijk nodig zijn omdat het werk anders niet kan worden gerealiseerd, kunnen als werkterrein eveneens ter onteigening worden aangewezen, maar uitsluitend indien met de eigenaren/gebruikers in de minnelijke sfeer geen overeenstemming kan worden bereikt over huur of, indien dat niet mogelijk is, eigendomsoverdracht of beëindiging van de gebruiksrechten.
De Kroon oordeelt dat voor tijdelijk gebruik, dan wel huur in dit geval diverse belemmeringen bestaan. Ter realisatie van de omleidingsweg dient een aantal gebouwen (gedeeltelijk) te worden gesloopt. In dat kader is in de eerste plaats relevant dat artikel 5:108 BW voorschrijft dat de appartementseigenaars de verplichting hebben tot onder meer het in stand houden van het gebouw in overeenstemming met de splitsingsakte en splitsingstekening. Als gevolg daarvan zou de verzoeker om onteigening na ommekomst van de gebruikstermijn verplicht zijn de gebouwen en de grond weer in de oorspronkelijke toestand te herstellen. In dit geval is exacte herbouw niet mogelijk, doordat een deel van de gronden waarop thans de flatgebouwen staan na de aanlegfase permanent benodigd zijn voor de realisering van de A2 kruisende infrastructuur. Zelfs al zou er gekozen worden voor een poort (boven de kruising) waarin appartementsrechten terugkomen, dan zal het nimmer mogelijk zijn om dit op dezelfde manier te realiseren. Er zal in dat geval een opstalrecht gevestigd dienen te worden voor de bovengelegen woningen. De appartementsrechten zijn na sloop dan per definitie niet meer juridisch exact hetzelfde (er zal dan immers sprake zijn van een recht van opstal in plaats van volle eigendom).Om die reden is de verzoeker om onteigening, volgens de Kroon terecht, tot de conclusie gekomen dat het sluiten van een gebruiksovereenkomst ten aanzien van de flatgebouwen en ondergrond niet mogelijk is.

Ten aanzien van de opmerking van reclamanten dat na tijdelijke verhuur of herbestemming herontwikkeling van het vastgoed kan plaatsvinden merkt de Kroon nog het volgende op. Binnen het kader van de appartementensplitsing is iedere andere appartementseigenaar mede-eigenaar van het gehele vastgoed, dat deel uitmaakt van de splitsing. De overige eigenaars dienen derhalve over iedere herontwikkeling mee te beslissen. Een appartementseigenaar kan derhalve niet buiten de andere appartementseigenaars om vastgoed herontwikkelen dat tot zijn privé-gedeelten behoort, zodat het voorstel van reclamanten in casu niet tot de mogelijkheden behoort. Daarbij tekent de Kroon nog aan, dat in het onderhavige geval ook is gebleken dat er geen bereidheid bestaat tot medewerking van alle appartementseigenaren.