Kan verhuurder de huurovereenkomst met een failliete huurder opzeggen in geval van een mogelijke doorstart?

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft in een kort geding beslist dat een verhuurder niet de ontruiming van een winkelpand kan eisen nu de curators een partij aandragen voor een doorstart en deze partij als huurder in de plaats willen stellen.

Opzeggen huurovereenkomst
Sinds 2010 huurt huurder voor 5 jaar een winkelruimte. Nadat huurder begin juli 2012 door de rechtbank failliet is verklaard, zegt verhuurder op grond van artikel 39 Faillissementswet de huurovereenkomst op. Dit artikel bepaalt dat zowel verhuurder als curator(s) de huur tussentijds kunnen opzeggen indien huurder failliet is. De verhuurder kan zich op deze manier eenvoudig ontdoen van een insolvente huurder, maar de verhuurder mag door de opzegging geen misbruik van zijn bevoegdheid maken of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Doorstart en indeplaatsstelling
De curators van de failliete huurder hebben de activa van de winkel in het kader van een doorstart verkocht aan partij A. Op grond van artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek willen de curators partij A als huurder in de plaats stellen van de failliete huurder, zodat hij de betreffende winkel kan exploiteren op de oorspronkelijke locatie. Een rechter kan het verzoek om indeplaatsstelling slechts toewijzen indien de huurder een zwaarwegend belang heeft bij de overdracht van de huurovereenkomst en zal een verzoek afwijzen indien de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een nakoming van de overeenkomst of een behoorlijke bedrijfsvoering. In geval van een faillissement kan ook de curator een dergelijk verzoek bij de rechter indienen.

Kort geding
In een kort geding heeft verhuurder de ontruiming van het winkelpand gevorderd. Verhuurder stelt dat huurder de huur regelmatig niet op tijd heeft betaald en dat huurder heeft ingestemd met een tussentijdse beëindiging indien zij opnieuw in gebreke zou blijven met tijdige betaling van de huur. Dit laatste was volgens verhuurder het geval. De curators betwisten deze instemming en ook de kantonrechter ziet dit onvoldoende gebleken.

Vervolgens beoordeelt de kantonrechter of verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet op kan zeggen, of dat er sprake is van misbruik van de bevoegdheid zoals de curators hebben aangevoerd. Gezien het feit dat er geen betalingsachterstand (meer) is en de curators de huur voor het komende kwartaal hebben gereserveerd, is er voldoende zekerheid voor de betaling van de huur. Het ondernemingsplan en de goede locatie van het winkelpand geven volgens de kantonrechter tevens voldoende waarborgen voor de toekomst. De belangen van huurder wegen bovendien zwaarder dan de belangen van verhuurder nu deze enkel nog aanvoert dat opzegging vereist is omdat hij op de vrije markt een hogere huurprijs kan bedingen. Deze stelling van verhuurder is onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat ervan uit dat ook de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat de huuropzegging door verhuurder misbruik van het recht oplevert en in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Voor wat betreft de indeplaatsstelling bekijkt de kantonrechter of de curators, in afwachting van het oordeel van de rechter, op voorhand recht hebben op en belang hebben bij voortzetting van de huur door partij A. Omdat de goede locatie van groot belang is voor een succesvolle doorstart, hebben de curators er groot belang bij en kunnen zij zo voldoende zekerheid bieden aan de verhuurder. Hiermee is aan de voorwaarden van artikel 7:307 BW voldaan. De kantonrechter beslist dan ook dat verhuurder moet gedogen dat partij A de winkelruimte gebruikt totdat de indeplaatsstelling in de bodemprocedure is behandeld.

Tips
Zoals uit het voorgaande volgt had de verhuurder mogelijk al eerder tot een beëindiging van de huurovereenkomst kunnen komen. Deze afspraak was echter niet duidelijk vastgelegd, waardoor hij bij de rechter aan het kortste eind trok. De inschakeling van Dirkzwager advocaten kan dit soort onduidelijkheden voorkomen.