Koopovereenkomsten wel degelijk vernietigbaar

Met grote regelmaat stellen grondeigenaren zich op het standpunt dat koopovereenkomsten niet onder het bereik van art. 26 Wvg vallen. De rechtbank Den Haag maakt korte metten met dat standpunt en oordeelt in haar beschikking van 4 november 2009 (LJN: BK5889) dat ook, zelfs bij uitstek, rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt (zoals koopovereenkomsten) voor vernietiging op grond van art. 26 Wvg in aanmerking komen.

Feiten
De gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle heeft in januari 2006 een voorkeursrecht gevestigd op gronden gelegen in de Zuidplaspolder met een structuurvisie als planologische grondslag.  Vervolgens heeft een grondeigenaar in dat gebied in februari 2009  een koopovereenkomst gesloten.  De gemeente heeft de rechtbank verzocht om nietigverklaring op grond van art. 26 Wvg.

Koopovereenkomsten ‘bij uitstek’ vernietigbaar
Hoewel rechters regelmatig koopovereenkomsten (vaak als onderdeel van een ‘constructie’) op grond van art. 26 Wvg nietig verklaren, komen wij in de praktijk vaak tegen dat grondeigenaren stellen dat uit de wetgeschiedenis, literatuur en rechtspraak zou volgen dat koopovereenkomsten niet onder het bereik van art. 26 Wvg vallen.

De rechtbank is daarover in deze beschikking duidelijk. Zij oordeelt dat niet alleen voor vernietiging in aanmerking komen constructies waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate is overgedragen, maar ook, zelfs bij uitstek, rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt, zoals een koopovereenkomst. De rechtbank wijst in dat verband op een – niet gepubliceerde – beschikking van het Gerechtshof Den Haag van 16 juni 2005.

Geldigheidsduur voorkeursrecht o.g.v. 'oud'  structuurplan
Verder stond in deze procedure ter beoordeling of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de geldigheidsduur van het voorkeursrecht verstreken was.  Op grond van het voorheen geldende overgangsrecht van de Invoeringswet Wro had een voorkeursrecht dat vóór inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is gevestigd op grond van een structuurplan een geldingsduur van twee jaar, met een verlengingsmogelijkheid van ten hoogste een jaar. Op 29 mei 2008 is deze termijn gewijzigd in twee jaar en vijf maanden. Vervolgens is deze bepaling wederom aangepast bij wet van 25 juni 2009, in die zin dat verduidelijkt is dat de ‘extra’ vijf maanden ook betrekking hebben op een reeds met de duur van een jaar verlengd voorkeursrecht.

De grondeigenaar had zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (februari 2009) de Invoeringswet Wro weliswaar gold, maar dat de met vijf maanden verlengde termijn van art. 9.4.1 lid 1 destijds slechts van toepassing was op de eerste twee jaar nadat een voorkeursrecht is gevestigd en niet op de periode van verlenging van het voorkeursrecht met één jaar. Aan de wijziging van 25 juni 2009 zou geen terugwerkende kracht toekomen.

De rechtbank gaat daar niet in mee en oordeelt dat de reparatiewet van 25 juni 2009 slechts ter verduidelijking van de oorspronkelijke tekst dient en geen inhoudelijke wijziging in de inhoud van het artikel teweeg heeft gebracht. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de extra termijn van vijf maanden van meet af aan óók voor verlengde besluiten heeft gegolden.  De koopovereenkomst is op grond van art. 26 Wvg  nietig verklaard.