Koper moet rekening houden met gebreken door ‘niet-zelfbewoningsclausule’ in koopovereenkomst

De rechtbank heeft onlangs geoordeeld dat de koper door een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ in de koopovereenkomst, rekening moest houden met gebreken met betrekking tot de gekochte woning.

Casus
De verkoper had de woning door middel van een executoriale veiling in eigendom verkregen. Zij heeft het dak van de woning (exclusief de serre) laten vervangen vanwege een lekkage en de woning daarna op de markt gebracht. De woning is niet bewoond geweest door de verkoper. Tijdens de bezichtiging zijn door koper enkele gebreken geconstateerd, zoals een lekkage in de serre. Koper ging er vanuit dat de lekkage werd veroorzaakt door een verstopte dakgoot, die door de verkoper is schoongemaakt.

In de koopovereenkomst is een standaardbepaling opgenomen dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Daarnaast is er een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ in de koopovereenkomst opgenomen die luidt als volgt:

"Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”

Na de eigendomsoverdracht heeft koper een aantal gebreken gesignaleerd. Zo is er nog steeds lekkage in de serre, die na onderzoek blijkt te worden veroorzaakt door constructieve gebreken. Ook zijn er problemen met de elektriciteitsvoorziening in de woning.

Koper wil de kosten van de herstelwerkzaamheden op verkoper verhalen. Volgens de koper is de verkoper tekort geschoten door een woning te leveren die niet de eigenschappen bezit die koper mocht verwachten (non-conformiteit). De geconstateerde gebreken staan immers het normale gebruik van de woning in de weg, aldus de koper.

Beoordeling
De rechtbank oordeelt dat door middel van de Haviltex-maatstaf moet worden uitgelegd wat moet worden verstaan onder normaal gebruik van de woning.  Daarbij moet worden gekeken naar de koopovereenkomst en wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De rechtbank overweegt dat de koper bij het aangaan van de koopovereenkomst niet de afwezigheid van de gebreken van de woning mocht verwachten. De koper was op grond van de ‘niet-zelfbewoningsclausule’ geattendeerd door de verkoper dat deze de woning niet zelf had bewoond en niet op gebreken kon wijzen die bij feitelijk gebruik de verkoper wel bekend zouden zijn. Daarnaast was koper op de hoogte van de lekkage in de serre en had daarom niet zomaar mogen verwachten dat er geen gebreken met betrekking tot de serre waren. De koper had een deskundig onderzoek moeten laten uitvoeren of in de koopovereenkomst moeten bedingen dat dit gebrek niet voor risico en rekening voor de koper zou komen.

De rechtbank wijst de vordering van de koper af, de verkoper hoeft de herstelkosten niet te betalen. Dit zou anders zijn indien de verkoper op de hoogte was van het gebrek en daarvan geen mededeling aan de koper had gedaan, of expliciet de afwezigheid hiervan heeft toegezegd. Dat is in deze zaak niet aangetoond.

Conclusie
Indien er een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ in de koopovereenkomst is opgenomen mag de koper niet verwachten dat er geen gebreken aan de woning kleven. Hij moet op zijn hoede zijn voor eventuele gebreken en daarbij is het aan te raden om gedegen onderzoek te doen naar de staat van de woning. Indien de verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar dit heeft verzwegen voor de verkoper of expliciet heeft gezegd dat het gebrek niet aanwezig is kan anders worden geoordeeld. Indien er in de koopovereenkomst een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ is opgenomen dient koper dus extra alert te zijn en bedacht te zijn op gebreken.