Koper nam niet uit koopovereenkomst blijkende lasten en beperkingen voor zijn rekening

Bij uitspraak van 3 juli 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld in een zaak die betrekking had op de uitleg van een standaardbepaling in de NVM-koopovereenkomst particulieren. In het geschil was de vraag of de aanwezigheid van erfdienstbaarheden die niet bleken uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte van eigendomsverkrijging voor risico van koper kwamen.

Bij de onderhandelingen over de totstandkoming van de koopovereenkomst had de koper aangegeven dat hij een vrijwaring wenste voor de niet-aanwezigheid van lasten en beperkingen. De verkoper had aangegeven daar niet mee akkoord te gaan en stelde dat het huis door koper wordt gekocht zoals  het is en anders niet. Uiteindelijk komt de koopovereenkomst tot stand en zijn in deze overeenkomst de standaard NVM-bepalingen artikel  5.1 en 5.2 opgenomen. Achteraf blijkt van de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid die aan de koper bij het sluiten van de overeenkomst niet bekend was. Volgens het hof heeft de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst, het risico van achteraf blijkende lasten en beperkingen uitdrukkelijk onder ogen gezien en ondanks de afwijzing van een vrijwaring door de verkoper toch de koopovereenkomst gesloten. In die situatie mochten partijen artikel 5.2 van de standaard NVM-koopovereenkomst dan redelijkerwijs ook niet anders begrijpen dan dat de koper ook eventuele niet uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte blijkende lasten en beperkingen voor zijn risico nam.

Het hof is tot deze conclusie gekomen met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, moet niet alleen worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen. De bepalingen dienen gelezen te worden in de context van het geschrift als geheel en de betekenis die deze in het  maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.