In de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 juli 2017 is ingegaan op het gerechtvaardigd vertrouwen op een toereikende volmacht. De aan een makelaar gegeven opdracht tot bemiddeling houdt geen volmacht in tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. Met de enkele opdracht tot bemiddeling is in beginsel jegens koper niet de schijn van bevoegdheid van makelaar gewekt. Dat kan anders zijn indien koper gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van verkoper komen. Hieruit moet naar verkeersopvattingen een zodanige schijn van (vertegenwoordigings)bevoegdheid kunnen worden afgeleid. Daarbij dient sprake te zijn van feiten of omstandigheden die verkoper betreffen en die rechtvaardigen dat verkoper in haar verhouding tot koper het risico van eventuele onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat dit het geval is in onderhavige zaak.
Feiten
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter zake van een varkenshouderij is een ontbindende voorwaarde opgenomen, namelijk een financieringsvoorbehoud. Een beroep hierop moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Koper heeft gesteld dat hij ten overstaan van de makelaar mondeling (telefonisch) een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De makelaar heeft, na overleg met verkoper, met de ontbinding ingestemd en bevestigd dat een brief aan de notaris niet (meer) nodig was. Verkoper betwist het contact tussen koper en makelaar niet, maar betwist wel zelf te hebben ingestemd met het mondeling beroep op de ontbindende voorwaarde.
Oordeel Hof Arnhem-Leeuwarden
Is het mondeling beroep en de mededeling van de makelaar voldoende voor een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud?
Het Hof oordeelt dat koper gemotiveerd heeft gesteld dat hij vertrouwde op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar en dat hij ervan uitging dat met zijn telefonische mededeling aan makelaar en diens reactie daarop de overeenkomst was ontbonden.
De volgende vraag die beantwoord moet worden is of dit vertrouwen ook gerechtvaardigd was.
Als uitgangspunt geldt dat de aan een makelaar gegeven opdracht tot bemiddeling geen volmacht inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. Met de enkele opdracht tot bemiddeling door verkoper aan de makelaar is in beginsel jegens koper dan ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Dat kan anders zijn indien koper gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van verkoper komen en waaruit naar verkeersopvattingen een zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Daarbij dient sprake te zijn van feiten of omstandigheden die verkoper betreffen en die rechtvaardigen dat verkoper in haar verhouding tot koper het risico van eventuele onbevoegde vertegenwoordiging draagt” (HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142).
In de koopovereenkomst tussen partijen is bepaald dat de koop en verkoop tot stand is gekomen met makelaar als vertegenwoordiger van verkoper. Deze overeenkomst is door verkoper ondertekend. Op grond hiervan mocht koper erop vertrouwen dat makelaar in het kader van de koopovereenkomst niet slechts als bemiddelaar maar tevens als vertegenwoordiger van verkoper optrad. Waar de makelaar dus instemde met de ontbinding, mocht koper hierop vertrouwen. Te meer omdat verkoper hierna de varkenshouderij aan andere gegadigden heeft aangeboden, waaronder ook opnieuw aan koper.
Kort gezegd: koper heeft gerechtvaardigd vertrouwd op vertegenwoordiging van verkoper door de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van verkoper komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Hierbij rechtvaardigt de omstandigheid dat in de door verkoper ondertekende overeenkomst makelaar als vertegenwoordiger van verkoper is aangewezen dat verkoper in haar verhouding tot koper het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Verkoper heeft dus afstand gedaan van de vereisten waaraan het beroep op het financieringsvoorbehoud diende te voldoen. De overeenkomst moet als ontbonden worden beschouwd.
Conclusie
Het geven van een opdracht is onvoldoende voor een volmachtverlening. Of er sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen op een volmachtverlening hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval. Naar verkeersopvatting kan er dan een schijn van bevoegdheid uit worden afgeleid. Het is aan te raden hier goed op te letten indien u te maken krijgt met een tussenpersoon.
