Leegstand na voortijdig vertrek huurder levert schending exploitatieplicht op

In de algemene bepalingen bij veel standaard huurovereenkomsten bedrijfsruimte (zoals de bekende ROZ-modellen) is vastgelegd dat huurder verplicht is het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Biedt die vastlegging de verhuurder voldoende garanties?

Zaak NSI / Ernst & Young
Illustrerend is de zaak NSI tegen Ernst &Young, waarin de rechter op 1 april 2008 uitspraak deed. De procedure was in kort geding aangespannen door NSI omdat haar huurster, Ernst & Youngaccountants, ondanks het bestaan van een gebruiksverplichting het huurobject voortijdig wilde verlaten. Ernst & Young bood Eurocommerce als onderhuurder aan, maar volgens NSI zou Eurocommerce niet in staat zijn de gehuurde ruimte ook daadwerkelijk te vullen en daarmee te gebruiken, omdat Eurocommerce geen eigen personeel in dienst heeft. Bovendien voerde NSI aan schade te zullen lijden door een voortijdig vertrek van Ernst & Young, omdat leegstand van een groot deel van het betreffende kantoorgebouw zou leiden tot vermindering van de beleggingswaarde en met het vertrek van Ernst & Young als grootste en beeldbepalende huurder de aantrekkingskracht van het huurobject verloren zou gaan.

Kort geding
De Voorzieningenrechter wees de vordering van NSI toe, waarbij er wel op gewezen werd dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst geen ruimte bood voor het stellen van eisen aan de kwaliteit en statuur van een eventuele onderhuurder of gebruiker. Het criterium is of een nieuwe huurder de bedrijfsruimte direct aansluitend gaat gebruiken zonder dat leegstand ontstaat. Verdere eisen kon NSI op grond van de gesloten huurovereenkomst niet stellen, omdat in die huurovereenkomst nu juist expliciet was vastgelegd dat Ernst & Young zonder voorafgaande toestemming van NSI het object geheel of gedeeltelijk mocht onderverhuren.

Hof
Het Hof Arnhem was het wel met de Voorzieningenrechter eens, maar vond het te vroeg om al te aan te nemen dat Ernst & Young tekort zou gaan schieten in haar verplichting het gehuurde ook daadwerkelijk te gaan gebruiken. Voor Eurocommerce is de verhuur van kantoorruimte core-business, zodat niet vast is komen te staan dat zij de ruimte niet zal kunnen (laten) benutten, aldus het Hof.

Nieuwe feiten
Op 30 oktober 2009 stonden partijen weer voor de (Voorzieningen)rechter. Er hadden zich na het wijzen van het arrest door het Hof Arnhem namelijk nieuwe feiten en omstandigheden voorgedaan: de verhuizing van Ernst & Young zou inmiddels op zeer korte termijn (2 november 2009) gaan plaatsvinden, terwijl vast stond dat nog geen (onder)huurder of gebruiker gevonden was. Verder had Ernst & Young het onderhoudscontract met NSI voor de klimaat- en gebouwinstallaties opgezegd en de medewerkers van het beveiligingsbedrijf en baliepersoneel medegedeeld dat zij de werkzaamheden vanaf 2 november 2009 niet meer behoefden uit te voeren. Aldus kwam vast te staan dat nu het vertrek van Ernst & Young de exploitatie vooralsnog niet zou worden voortgezet en dat de huurder daarmee niet zou voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De vraag die dan overblijft, aldus de voorzieningenrechter, is of NSI een rechtens te respecteren belang heeft bij nakoming van die overeenkomst. Ja, vond de voorzieningenrechter, want aannemelijk is dat NSI schade zal lijden door het leegstaan van het huurobject, nu Ernst & Young de grootste en beeldbepalende huurder van het gebouw is.

Conclusie
Uit deze uitspraken blijkt maar weer eens te meer dat het zowel voor huurders als verhuurders geldt dat zij er goed aan doen om hun rechten en plichten nauwkeurig vast te leggen, zeker als er gebruik wordt gemaakt van een standaard contract. Ga niet zonder meer uit van een standaard contract.