Ligging in een ruilverkavelingsgebied: bijzonder lastig

Wanneer u onroerend goed verkoopt, verbindt u zich tot meer dan alleen het overdragen van de eigendom aan de koper. Op grond van de wet bent u ook verplicht om dit vrij van bijzondere lasten en beperkingen te doen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. De vraag of de ligging in een ruilverkavelingsgebied ook als een dergelijke bijzondere last of beperking heeft te gelden, heeft de rechtbank Overijssel onlangs positief beantwoord. (Rb. Overijssel 28 mei 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:3425).

Bijzondere last of beperking?
De rechtbank heeft dit vonnis uitgesproken nadat een projectontwikkelaar onder meer de ontbinding van een koopovereenkomst had gevorderd, omdat hij percelen geleverd had gekregen die volgens hem niet vrij waren van bijzondere lasten of beperkingen. De verkoper is daartoe, zoals hierboven besproken, wel verplicht. De bijzondere last hield in dit geval in dat de percelen in een ruilverkavelingsgebied lagen.

De projectontwikkelaar had eerder enkele percelen landbouwgrond verworven, omdat daarop in de toekomst wellicht gebouwd zou mogen worden (zogenaamde “warme gronden”). Bij deze koop had de verkoper niet medegedeeld dat de percelen in een gebied lagen dat in een landinrichtingsplan voor een ruilverkaveling was opgenomen. Uiteindelijk zijn in de ruilverkaveling percelen aan de projectontwikkelaar toegedeeld die niet ‘warm’ waren. Deze nam hier geen genoegen mee en probeerde via de rechter de koopovereenkomst te ontbinden.

De verkoper bracht hiertegen in dat de wettelijke bepaling slechts ziet op privaatrechtelijke beperkingen. De rechtbank maakte hier echter korte metten mee. Uit een eerder arrest van de Hoge Raad was reeds duidelijk dat ook publiekrechtelijke belemmeringen een last of beperking kunnen zijn, mits deze een bijzonder karakter hebben. Met name het feit dat bij een ruilverkaveling vooraf niet voorspelbaar is welke grond aan wie zal worden toebedeeld, maakt volgens de rechtbank dat de ligging in een ruilverkavelingsgebied als een bijzondere last moet worden gezien.

Welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard?
In beginsel vormt het feit dat de percelen in een ruilverkavelingsgebied zijn gelegen volgens de rechtbank dus een tekortkoming die de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Belangrijk is nog wel, dat de koper deze bijzondere last niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. De rechtbank legt deze “uitdrukkelijke aanvaarding” extensief uit. Wanneer de koper ten tijde van de koop wist dat de gekochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, gaat het beroep op ontbinding volgens de rechtbank niet op. Er wordt dan immers geleverd wat was overeengekomen en wat de koper verwachtte. In dit geval wordt de koper aldus geacht de beperking willens en wetens te hebben aanvaard.

De vraag is of de projectontwikkelaar ten tijde van de koop bekend was met de aankomende ruilverkaveling. Het uitgangspunt hierbij is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Maar kan de projectontwikkelaar niet worden verweten dat hij geen enkel onderzoek heeft gedaan?

Volgens de rechtbank is het niet voldoende dat de koper uit de openbare registers (van het Kadaster) had kunnen weten dat er een landinrichtingsplan was vastgesteld voor de verkochte percelen. De verplichting van de verkoper is zo fundamenteel, dat geen enkele uitzondering wordt gemaakt voor bijzondere lasten op beperkingen die de koper had kunnen kennen, bijvoorbeeld door onderzoek te doen in de openbare registers.

Als er geen enkele aanwijzing is dat er iets met een perceel aan de hand zou kunnen zijn, kan de projectontwikkelaar niet worden verweten dat hij geen onderzoek heeft gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank is een ruilverkaveling iets waar de koper, zonder aanwijzingen in die richting, niet op bedacht hoeft te zijn.

Conclusie
De ligging in een ruilverkavelingsgebied is een bijzondere last of beperking die een latere ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Een beroep op een dergelijke non-conformiteit is echter niet mogelijk indien vast staat dat de koper weet  had van de ruilverkaveling. De zaak van de projectontwikkelaar is overigens nog niet tot een definitief einde gekomen. Elke verdere beslissing wordt aangehouden tot de verkoper erin slaagt te bewijzen dat de koper niet onwetend was met de aanstaande ruilverkaveling. Het voldoen aan deze bewijsopdracht lijkt mij, gezien het bovenstaande, bijzonder lastig.