De rechtbank Limburg heeft op 12 april 2017 geoordeeld dat een beroep op het schriftelijkheidsvereiste niet opgaat nu verkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat koper handelde als een “natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”. De mededeling van de verkopend makelaar aan koper dat zijn bod op het perceel aanvaard was, brengt nog geen mondelinge koopovereenkomst tot stand. Immers, de makelaar treedt in principe als bode op. Koper krijgt wel de gelegenheid tot nadere bewijslevering dat de verkopend makelaar als bode “de wil om te verkopen van verkoper” heeft overgebracht.
Feiten
Koper heeft een eenmanszaak waarmee hij handelt in vee en in landbouwmachines en –voertuigen. Tijdens een bezichtiging van een perceel met loodsen en een bedrijfswoning met de verkopend makelaar heeft koper een bod van € 295.000,- k.k. uitgebracht. Hierbij is een voorbehoud van financiering en een nog uit te voeren bodemonderzoek gedaan. Dit aanbod is niet geaccepteerd, maar anderhalve maand later wordt een gedaan bod door koper door de verkopend makelaar geaccepteerd. Eén en ander is diezelfde avond per e-mail door koper aan de verkopend makelaar bevestigd. Hierop heeft de verkopend makelaar bevestigd dat de e-mail van koper een juiste weergave is van hetgeen hij met koper heeft besproken. Partijen hebben vervolgens gesproken over een verdeling van de te maken saneringskosten, waarbij koper na meerdere gesprekken heeft aangegeven de gemaakte voorbehouden bij de koopovereenkomst niet te zullen inroepen en zelf de volledige saneringskosten te zullen dragen. Tot een ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst is het niet gekomen.
Vordering koper
Koper stelt dat er een onvoorwaardelijke (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen en vordert de nakoming daarvan. Verkoper betwist dat hij met koper een koopovereenkomst is aangegaan en stelt nooit een bod te hebben geaccepteerd. Ook betwist verkoper dat haar makelaar namens haar de koopovereenkomst is aangegaan, nu hij daartoe niet gevolmachtigd was. Verkoper beroept zich op de nietigheid van de koopovereenkomst op grond van art. 7:2 lid 1 BW (schriftelijkheidsvereiste).
Oordeel rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat er met betrekking tot het schriftelijkheidsvereiste drie cumulatieve vereisten gelden waarvan sprake moet zijn, wil het schriftelijkheidsvereiste gelden, te weten:
- een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan;
- een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
- verkoper een beroep op art. 7:2 lid 1 BW kan doen.
De rechtbank overweegt dat verkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat koper uitsluitend als particulier handelde. Bovendien staat vast dat koper in eerste instantie alleen een bod heeft uitgebracht op bedrijfsgebouwen, welke stelling niet door verkoper is betwist. De rechtbank oordeelt dat niet aan het vereiste is voldaan dat koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. Hierdoor is niet aan alle cumulatieve vereisten voor toepassing van art. 7:2 lid 1 BW voldaan, zodat de koopovereenkomst niet perse schriftelijk tot stand hoeft te komen.
Tussen partijen is in geschil of tussen hen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De vraag is of de verkopend makelaar verkoper heeft kunnen binden krachtens volmacht of de schijn van volmacht met de telefonische mededeling dat de biedingen zijn aanvaard. Uit het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2009 volgt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in principe geen (contracteer) volmacht inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst. Ook wordt in beginsel geen schijn van volmacht gewekt door het inschakelen van een makelaar. Koper moet er van uitgaan dat de makelaar als bode optreedt.
Koper stelt daarnaast dat het niet bestaan van een (schijn van) volmacht verlening niet relevant is, aangezien verkoper ook zelf heeft ingestemd met de verkoop. Daartoe voert koper diverse feiten en omstandigheden aan. De rechtbank overweegt met betrekking tot die feiten en omstandigheden dat indien ze vast komen te staan de conclusie kan worden getrokken dat verkoper heeft ingestemd met het bod van koper en verkopend makelaar daarbij als haar bode fungeerde die haar verklaring aan verkoper heeft overgebracht. Koper wordt in de gelegenheid gesteld opgave te doen van het horen van getuigen en verhinderdata zodat hij de door hem aangevoerde feiten en omstandigheden kan aantonen.
Conclusie
De aanvaarding van een aanbod kan in beginsel niet plaatsvinden door een verkopend makelaar. Volgens vaste jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2009:BH9284) heeft hij slechts te gelden als een bode van zijn opdrachtgever. Er zijn andere bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk zoals mededelingen over de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de makelaar, de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst of uitlatingen van de opdrachtgever om tot een ander oordeel te komen.
Mogelijk had koper nadere bewijslevering in onderhavige kwestie kunnen voorkomen door expliciet een beroep te doen op art. 3:37 lid 4 BW.
“Wanneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon of middel een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, geldt het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender, tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald”
Nu verkoper de verkopend makelaar heeft aangewezen om haar verklaring (het bod is niet geaccepteerd) over te brengen, blijft de onjuiste overbrenging van de verklaring van verkoper (het bod is geaccepteerd) voor rekening van koper. Indien koper niet hoefde te twijfelen aan de door de verkopend makelaar overgebrachte acceptatie van het bod door koper (en daarvoor biedt de uitspraak geen aanleiding), dan kan verkoper zich er jegens koper niet op beroepen dat zij het bod nooit heeft willen accepteren. Koper geniet dan op grond van art. 3:35 BW vertrouwensbescherming.
