In de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 november 2016 is geoordeeld of een gedane mededeling door een makelaar heeft te gelden als een onrechtmatige daad richting de kopers van een woning door het verschaffen van onjuiste informatie.
Tijdens een van de bezichtigingen van een woning is aan de verkopende makelaar gevraagd of in de tuin van de naastgelegen woning gebouwd zou gaan worden. Dit is door de makelaar ontkend. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad houdt de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van bijvoorbeeld een woning geen volmacht in tot het sluiten van een koopovereenkomst. Ook is daarmee niet de schijn van die bevoegdheid gewekt. De verkoper is niet aansprakelijk voor de fouten van de makelaar. Met betrekking tot de vraag of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld richting de koper is van belang dat hij ook richting de koper buitencontractuele zorgvuldigheidsnormen in acht moet nemen. Ter beantwoording van de vraag of de makelaar in deze voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient gekeken te worden naar alle omstandigheden van het geval. Het gerechtshof acht de (bestreden) mededeling van de makelaar waarop kopers de vordering baseren niet onrechtmatig.
Feiten
Op 8 mei 2007 is aan makelaarskantoor X de opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning van verkopers (hierna; Woning). Kopers hebben de Woning meerdere keren bezocht, waarbij makelaar Y van makelaarskantoor X diverse malen aanwezig is geweest. In de tuin achter het naastgelegen pand (hierna; Buurperceel) was ten tijde van de verkoop het restant van een voormalige woning aanwezig.
Makelaar Y heeft bij de gemeente Franeker navraag gedaan over de bestaande en/of toekomstige plannen met betrekking tot het Buurperceel. Op 17 augustus 2007 is informatie verstrekt waaruit blijkt dat voor het Buurperceel het bouwvoorschrift voor bijgebouwen geldt inclusief bouwrestricties qua maatvoering. Voor het Buurperceel is in februari 2007 een bouwvergunning aangevraagd, waarna de gemeenteraad in juli 2007 een voorstel kenbaar heeft gemaakt tot afwijzing daarvan. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 4 oktober 2007 medewerking verleend aan een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 1 WRO. Hiermede kon alsnog een woning gerealiseerd worden op het Buurperceel.
Kopers hebben in de periode van 27 juli 2007 tot 1 september 2007 navraag gedaan bij de gemeente en onderzocht of er sprake was van bouwplannen en/of procedures. Vervolgens is op 7 oktober 2007 een koopovereenkomst voor de Woning ondertekend. In de akte van levering hebben kopers op laten nemen dat de makelaar van verkopers heeft medegedeeld dat op het Buurperceel niet gebouwd zou worden.
Op 3 juli 2008 wordt een bouwvergunning verleend voor het Buurperceel. Op 12 maart 2009 is het geheel als bouwkavel aangekocht door een derde partij. Hierop is een nadere taxatie geweest van de Woning. Door de wijzigingen van het Buurperceel is de waarde van de Woning gedaald. Deze ligt 10 tot 15% lager. Kopers van de Woning houden zowel verkopers als ook makelaarskantoor X aansprakelijk voor de geleden schade.
Oordeel rechtbank
In de procedure bij de rechtbank worden de vorderingen van kopers afgewezen. Zowel tegen de verkopers van de Woning alsook tegen makelaarskantoor X. Hierop gaan kopers in hoger beroep.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof heeft ten eerste beoordeeld in welke rechtsverhouding verkopers, kopers en makelaarskantoor X tot elkaar staan. Hierbij wordt opgemerkt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een woning geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Ook wordt daarmee evenmin de schijn van bevoegdheid gewekt (zie HR 26 juni 2009). Om te kunnen beoordelen of de makelaar niet als bode maar als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van verkoper handelde, zijn andere bijkomende feiten en omstandigheden van belang. Denk hierbij aan mededelingen over de rechtsverhouding tussen verkopers en makelaarskantoor X, de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen of uitlatingen van verkopers als opdrachtgever. In onderhavige casus is niet gebleken van die bijkomende feiten en omstandigheden.
Met betrekking tot het gedane beroep op dwaling acht het gerechtshof van belang dat makelaarskantoor X onder de gegeven omstandigheden niet kan worden aangemerkt als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van verkopers. Ook is van belang dat voor toerekening van gedragingen, mededelingen en fouten van makelaarskantoor X aan verkopers geen grond bestaat. Een beroep op dwaling gebaseerd op een mededeling van makelaarskantoor X slaagt niet.
Nu mededelingen en gedragingen van makelaarskantoor X niet kunnen worden toegerekend aan verkopers (ook niet over het Buurperceel), is geen sprake van een garantieverbintenis tussen kopers en verkopers. Ook oordeelt het gerechtshof dat tussen makelaarskantoor X en kopers geen sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen.
Een verkopend makelaar kan jegens koper in strijd handelen met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Hierbij stelt het gerechtshof voorop dat de (redelijk handelend en redelijk bekwame) verkoopmakelaar niet alleen tegenover zijn opdrachtgever verplichtingen heeft, maar ook jegens de koper buitencontractuele zorgvuldigheidsnormen in acht dient te nemen. De vraag of jegens een potentiële koper voldoende zorgvuldig is gehandeld, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
De gedane mededeling betrof niet een relevante eigenschap van de te kopen woning zelf. Het zag op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag bij de interpretatie van die informatie in het algemeen van de potentiële koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de afmetingen of andere relevante informatie die betrekking heeft op de te kopen woning zelf. Bovendien is het van algemene bekendheid dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en ook (nieuwe) eigenaren van een aangrenzend perceel de eigenschappen van de tuin kunnen wijzigen.
Ten tijde van de mededeling kon op grond van het bestemmingsplan op het Buurperceel enkel een bijgebouw worden gerealiseerd. Eerst op 4 oktober 2007 heeft de gemeenteraad besloten medewerking te verlenen aan een vrijstellingsprocedure ex (toenmalig) artikel 19 WRO. Eerst op 3 juli 2008 is de vrijstelling verleend en is er een bouwvergunning afgegeven. Dit betekent dat de mededeling van makelaarskantoor X in juli en augustus 2007 in overeenstemming was met het vigerende bestemmingsplan. Door in augustus 2007 navraag bij de gemeente te doen naar het op dat moment geldende bestemmingsplan en eventuele bestaande bouwplannen heeft makelaarskantoor X in het licht van zijn mededeling voldoende onderzoek gedaan.
Ook het feit dat reeds in februari 2007 een bouwvergunning is aangevraagd voor het Buurperceel, maakt nog niet dat makelaarskantoor X alert diende te zijn op die publicatie. Hierbij wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 november 2014 waarin is geoordeeld dat de bestemmingsplanwijziging voor appellante niet voor de ondertekening van de koopovereenkomst op 7 oktober 2007 voorzienbaar was.
De vordering van kopers tot vergoeding van de geleden schade wordt afgewezen.
Conclusie
Voor partijen is het van belang bij de aan- en verkoop van onroerende zaken goed te letten op onderzoeks- en mededelingsplichten. Een makelaar die verkopers bijstaat, heeft verplichtingen tegenover zijn opdrachtgever (verkopers) uit de met hen gesloten overeenkomst. Deze zelfde makelaar dient ook jegens de kopers buitencontractuele zorgvuldigheidsnormen in acht te nemen. Bij de vraag of aan die norm is voldaan en de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
Heeft u vragen met betrekking tot de verhouding tussen makelaar en verkopende of kopende partij, dan kunt u contact opnemen met José Jochemsen-Vernooij.
