Minnelijke verwerving op onteigeningsbasis: zicht op onteigening vereist(!)

In een tussenvonnis van 1 juli 2015 heeft de rechtbank Noord- Nederland een interessant oordeel gegeven over de staatsteunaspecten die een rol spelen bij het minnelijke traject dat vooraf gaat aan een onteigeningsprocedure. Dit oordeel heeft voor de praktijk vergaande gevolgen.

Feiten

Een bedrijf exploiteert een vloerenfabriek in Harlingen. Een aantal private partijen neemt het initiatief om woningbouw op het terrein van de fabriek te realiseren en treedt met de vloerenfabriek in onderhandeling over de aankoop van het fabrieksterrein. De gemeente staat welwillend tegenover het initiatief, aangezien de grond gelegen is in een gebied waarop een ontwikkelvisie van toepassing is. Bovendien is een deel van het fabrieksterrein mogelijk nodig voor de opwaardering van een provinciale weg.

In februari 2008 trekt de vloerenfabriek de conclusie dat er geen overeenstemming met de private investeerders wordt bereikt en bericht zij aan de gemeente dat zij haar eigen weg zal vervolgen en zal investeringen zal plegen in het fabrieksterrein.

Intussen laat de provincie Fryslân, die de mogelijke opwaardering van een aan de fabriek grenzende weg onderzoekt, een taxatierapport opstellen op basis van een onteigeningsschadeloosstelling. Daaruit blijkt dat de vloerenfabriek in het geval van gedwongen verplaatsing aanspraak kan maken op een schadevergoeding van € 11.210.000,-, waarvan € 6.138.000 de gebruikswaarde van het fabrieksterrein is.

De gemeente laat vervolgens aan de vloerenfabriek weten bereid te zijn € 9 miljoen te betalen voor de aankoop van het fabrieksterrein. Tussen de vloerenfabriek en de gemeente komt uiteindelijk een overeenkomst tot stand waarin de gemeente het fabrieksterrein koopt voor een bedrag van                    € 6.5 miljoen, te vermeerderen met een nabetaling van € 2 miljoen, waarbij uitgangspunt (maar niet verplicht) is dat de vloerenfabriek verplaatst wordt naar een industrieterrein in de gemeente.

De procedure

Bij de levering wordt € 6,5 miljoen aan de vloerenfabrikant voldaan. In 2011 vraagt de vloerenfabrikant de gemeente om de resterende 2 miljoen te betalen. De gemeente weigert dat en start een gerechtelijke procedure waarin een verklaring voor recht wordt gevorderd dat er sprake is van onrechtmatige staatssteun en dat de 2 miljoen dus niet hoeft te worden nabetaald.

Kort samengevat komt het oordeel van de rechtbank Noord-Nederland er op neer dat de vloerenfabrikant slechts aanspraak kunnen maken op een marktconforme koopprijs van de grond omdat er geen sprake was van een aankoop op onteigeningsbasis. Aangezien de vloerenfabrikant meer dan de marktconforme prijs heeft ontvangen, is volgens de rechtbank sprake van onrechtmatige steun. Vanuit onteigeningsrechtelijk perspectief is vooral van belang waarom de rechtbank vindt dat de vloerenfabrikant niet op onteigeningsbasis schadeloosgesteld is gesteld. Dit punt is uiterst relevant want een (volledige) schadeloosstelling voor onteigening wordt niet als staatssteun aangemerkt. Hetzelfde geldt voor een minnelijke regeling ter voorkoming van onteigening. Over de staatsteunrechtelijke aspecten van deze casus leest u hier.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat er in deze zaak geen sprake is van een minnelijke regeling ter voorkoming van onteigening. Daaraan legt de rechtbank een aantal argumenten ten grondslag. In de eerste plaats was er (nog) geen formeel onteigeningsbesluit. Daarbij was ook de planologische grondslag voor een onteigeningsbesluit (het bestemmingsplan) nog niet gereed. In de tweede plaats is niet gebleken dat partijen expliciet op onteigeningsbasis hebben onderhandeld . In de derde plaats is in de koopovereenkomst niet naar een onteigeningswaarde gewezen en in de vierde plaats ging het initiatief oorspronkelijk niet van de gemeente, maar van andere private partijen uit.

Conclusie

Als de rechtbank het juist ziet, dan is het voor bedrijven die in een (zeer) vroeg stadium mee willen werken aan overheidsprojecten en daarvoor een volledige schadevergoeding willen ontvangen, oppassen geblazen. Zolang nog niet formeel is beslist dat bij gebreke van minnelijke overeenstemming tot onteigening zal worden over gegaan is het vergoeden van bijkomende schade in de ogen van de rechtbank snel aan te merken als staatssteun.

Voor de praktijk is de redeneerwijze van de rechtbank weinig aantrekkelijk. Overheden die actief grondbeleid willen voeren zullen, net als de gemeente Harlingen in de hier besproken zaak, graag strategische locaties willen verwerven. Onderdeel van dergelijk grondbeleid is nu juist dat de definitieve plannen met (rendabele) bestemmingen dan nog niet zijn vastgesteld. Indien er in een dergelijke situatie geen bijkomende schadevergoeding voor (bijvoorbeeld) bedrijfsverplaatsing kan worden betaald zullen ondernemers niet bereid zijn hun grond te verkopen.

Voor infrastructurele werken – denk aan snelwegen, kanalen etc.- is bovendien niet ongebruikelijk dat de (start van de) grondverwerving al jaren vooraf gaat aan de vaststelling van een Tracébesluit of inpassingsplan. Het gros van de benodigde gronden is vaak al verworven voordat het tracé überhaupt definitief vast staat. Het lijkt mij bepaald onwenselijk dat voortaan gewacht zou moeten worden met verwerven op onteigeningsbasis tot het planologisch besluit waarvoor (als ultimum remedium!) onteigend kan worden is vastgesteld.

Uit de uitspraak van de rechtbank blijkt dat het voor ondernemingen die zich door de overheid (willen) laten uitkopen oppassen geblazen is, ook als het initiatief daarvoor van de overheid komt. Op het moment dat nog geen formeel besluit is genomen over onteigening bij gebreke van minnelijke overeenstemming verdient het sterk aanbeveling in de overeenkomst duidelijk op te nemen dat, en waarom aangekocht wordt op onteigeningsbasis. Uit de uitspraak van de rechtbank blijkt dat er mogelijk zelfs vereist is dat er een (formeel) besluit over onteigening is genomen. In ieder geval is het zeer verstandig afspraken te maken over wat er gedaan wordt op het moment dat achteraf blijkt dat (mogelijk) sprake is van staatssteun.

Heeft u vragen over deze uitspraak of wilt u meer weten over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.