Dirkzwager bestaat 135 jaar! We nodigen onze oud-medewerkers uit voor een feestelijke borrel. Aanmelden kan via de eventpagina. Aanmelden reünie.

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Nadeelcompensatie Steenbergen; over geluidswaarde, percentages en schadefactoren

Nadeelcompensatie Steenbergen; over geluidswaarde, percentages en schadefactoren

De Afdeling doet een interessante uitspraak over nadeelcompensatie en de relevante schadefactor geluid, en over de toepassing van percentages voor het bepalen van de waardedaling.
Leestijd 
Auteur artikel Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd 23 juni 2021
Laatst gewijzigd 06 september 2021
 

Verzoek om nadeelcompensatie wegens tracébesluit A4-Dinteloord-Steenbergen

De voormalig eigenaar van een dijkwoning te Steenbergen verzocht om nadeelcompensatie vanwege de waardevermindering van zijn perceel. Door het tracébesluit is de aanleg van een snelweg met rotondes mogelijk geworden op korte afstand van de woning van verzoeker, waar eerst sprake was van een agrarisch bestemd gebied met landschappelijke waarden.

Eisen aan taxatierapport: afweging verschillen referentieobjecten in taxatierapport toelichten

In haar uitspraak van 16 juni 2021 oordeelt de Afdeling dat de Minister het rapport van de benoemde taxateur om meerdere redenen niet aan haar besluit ten grondslag had mogen leggen. Daarbij werd een aantal gebreken gepasseerd.

In de eerste plaats was de taxateur voor het interieur van de woning afgegaan op een ander taxatierapport van een andere taxateur, zonder die andere taxateur in zijn eigen rapport te noemen. De Afdeling stelt vast dat de taxatie daardoor niet inzichtelijk was en daarom niet door de Minister mocht worden gebruikt. Dat gebrek wordt overigens gepasseerd omdat de eigenaar het andere rapport bleek te kennen.

Een belangrijker gebrek is dat de taxateur in zijn rapport niet had toegelicht op welke wijze hij bij zijn taxatie met de verschillen tussen referentiepercelen en het perceel van de verzoeker rekening had gehouden. Zo was sprake van relevante oppervlakteverschillen, en waren ook andere verschillen, zoals verschillen in ligging en mate van onderhoud en courantheid niet vermeld. De taxateur had ook niet toegelicht hoe hij op basis van de referentiepercelen en overige informatie tot de waarde van het perceel van de verzoeker was gekomen. De Minister had dan ook niet op het rapport van de taxateur mogen afgaan.

Geluid in oude situatie

Onder het oude bestemmingsplan was sprake van een agrarische bestemming/omgeving, met slechts enig geluid door agrarische voertuigen en machines, en lokaal verkeer op de lokale wegen nabij het perceel.
Omdat de deskundige niet beschikte over geluidsgegevens in de oude, agrarische situatie mocht hij volstaan met de globale beschrijving in het deskundigenadvies van de voorheen te verwachten geluidhinder. De deskundige hoefde daar geen nader onderzoek naar te doen.

Geluid in nieuwe situatie: geluidswaarden tracébesluit

De Afdeling oordeelt in haar uitspraak dat de minister bij de beoordeling van een verzoek om nadeelcompensatie ten gevolge van een tracébesluit voor het bepalen van de mate van geluidhinder onder het nieuwe planologische regime in beginsel de in het tracébesluit vermelde geluidswaarden mag gebruiken. Dit is echter anders indien in de nadeelcompensatieprocedure aanknopingspunten zijn gegeven voor twijfel aan de juistheid van de in het tracébesluit vermelde geluidswaarden. De Afdeling vindt verder van belang dat in een tracébesluit doorgaans alleen de geluidswaarden op de gevel van een woning of andere bebouwing zijn vermeld, terwijl in een nadeelcompensatiezaak een eventuele toename van geluidhinder op gronden rondom de woning eveneens van belang kan zijn voor de hoogte van de schade.

De Afdeling stelt vervolgens vast dat er aanleiding bestaat voor twijfel aan de juistheid van de geluidswaarden op de gevel van de woning. Daarbij is het niet zeker is dat door het gebruik van stil asfalt op de N257 de geconstateerde fout in de geluidsberekening volledig is gecompenseerd. Verder heeft de deskundige de geluidsbelasting van het toegenomen verkeer op de dijk niet in zijn onderzoek betrokken. Daarbij is aannemelijk dat ten gevolge van de tracébesluiten niet alleen de geluidhinder op de gevels van de woning is toegenomen, maar ook de geluidhinder in de omliggende tuin. De deskundige heeft ten onrechte de eventuele toename van geluidhinder in de tuin niet bij zijn onderzoek betrokken.

Volgens de Afdeling mocht de minister voor de schadefactor geluid dan ook niet afgaan op het deskundigenadvies van de onafhankelijk deskundige.

Luchtkwaliteit; maatstaf

De Afdeling vindt verder dat de deskundige in een nadeelcompensatiezaak die met toepassing van het planschaderecht moet worden behandeld, dient te beoordelen of de planologische verandering nadelige gevolgen heeft voor de waarde van het betrokken perceel. Er moest dus worden geadviseerd of de luchtkwaliteit op het perceel ten gevolge van het tracébesluit en het wijzigingsbesluit is verslechterd. Die vraag was ten onrechte niet beantwoord. Daarbij was ook de verkeerde maatstaf gehanteerd, namelijk of grenswaarden worden overschreden. De juiste maatstaf is of de luchtkwaliteit op het perceel als gevolg van de planologische verandering is verslechterd, ook als in de oude en in de nieuwe situatie geen grenswaarden zijn overschreden. De conclusie van de deskundige dat een eventuele wijziging van de luchtkwaliteit op het perceel niet leidt tot waardevermindering van het perceel is in het deskundigenadvies niet toereikend gemotiveerd. De minister mocht daarom in zoverre niet op het deskundigenadvies afgaan.

Situeringsnadeel: “enige verslechtering”

In het deskundigenadvies was vermeld dat sprake is van enige omgevingsverslechtering door de aanleg en ingebruikname van de A4 inclusief de aansluiting Steenbergen (de N257).

In plaats van agrarisch gebied met enkele, voornamelijk lokale, wegen bevindt zich nu een snelweg op 300 m afstand van de woning. De Afdeling vindt dan ook dat de deskundige had moeten toelichten waarom de realisering van een snelweg met hoog gelegen rotondes en op- en afritten en een verlegde N257 in voorheen agrarisch gebied met beperkte bebouwing leidt tot slechts enige verslechtering van de omgeving. De minister mocht ook om die reden niet op het deskundigenadvies afgaan.

Waarde perceel

De taxateur was in zijn rapport uitgegaan van waardevermindering van het perceel als gevolg van de schadefactoren extra geluidhinder, verslechterde luchtkwaliteit, verslechterd uitzicht en aantasting van de situeringswaarde. Omdat er voor het bepalen van waardevermindering geen rekenmodellen voorhanden zijn, heeft de taxateur de waardevermindering op basis van een percentage van de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld. Daarbij ging de taxateur uit van de globale verdeling waarbij bij een enigszins nadeligere situatie de omvang van de waardevermindering is beperkt tot minder dan 5% van de waarde (vóór de planologische maatregel). Als de inbreuk als zwaar te kwalificeren is, ligt de waardedaling tussen de 5% en 10%. Pas bij een – zeer uitzonderlijke- bovenmatige planologische verzwaring komen waardeverminderingen van meer dan 10% in beeld. De deskundige had daaraan toegevoegd dat zware planschade zich voordoet als sprake is van een reeks schadefactoren, waarvan enkele in dominante mate. De waardevermindering kan dan oplopen tot ongeveer 10%. Bij een bovenmatige schade gaat het om een schade van meer dan 10%.

Waardedaling niet op basis van louter percentages; percentages ter controle

De Afdeling wijst erop dat uit haar rechtspraak niet volgt dat de waardedaling van een onroerende zaak ten gevolge van een planologische wijziging op basis van louter percentages kan worden bepaald. De in het taxatierapport en het deskundigenadvies vermelde percentages moeten worden toegelicht en gemotiveerd en kunnen in beginsel slechts worden gebruikt ter controle van een waardedaling die op basis van taxatie is bepaald.

Inzicht waardering schadefactoren

In het deskundigenadvies is de conclusie dat het perceel ten gevolge van de planologische verandering enigszins in waarde is gedaald onvoldoende gemotiveerd. In het taxatierapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de taxateur de waarde van het perceel heeft getaxeerd. De taxateur heeft in zijn rapport weliswaar vermeld welke schadefactoren hij bij zijn taxatie heeft betrokken maar heeft geen enkel inzicht gegeven in zijn waardering van die schadefactoren. De Afdeling legt uit dat de taxateur die waardering niet per schadefactor cijfermatig hoefde te onderbouwen, maar dat hij wel enig inzicht moeten geven in de mate waarin de verschillende schadefactoren volgens hem hebben bijgedragen aan de waardevermindering van het perceel.
Uit het taxatierapport en het deskundigenadvies blijkt verder evenmin waarom de verzoeker ten gevolge van de planologische verandering een zware schade en niet een bovenmatige schade heeft geleden.

Het normaal maatschappelijk risico: drempel 2 % minimum forfait

De Minister was in navolging van deskundigen uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 2,5% van de waarde van het perceel voor het ontstaan van de schade. De verzoeker was het daar niet mee eens en vond dat voor de minister op dit punt een verzwaarde motiveringsplicht gold, omdat dit percentage hoger is dan het minimum forfait van 2%. Verzoeker tekent aan dat hij ten tijde van de koop en vele jaren daarna rekening kon houden met de aanleg van de A4 ver weg van zijn woning. De aanleg van de A4 op 300 m van zijn woning en de aanleg van een grote rotonde op kortere afstand lagen toen niet in de lijn der verwachtingen. De realisering van de A4 met bijbehorende werken past ook volgens de onafhankelijk adviseur niet in de ruimtelijke omgeving. Gezien het voorgaande bestaat geen aanleiding voor een hoger normaal maatschappelijk risico dan 2%. Als daarvan al vanaf wordt geweken, dan zou dat naar beneden moeten, omdat hij een hoge schade lijdt als gevolg van de planologische ontwikkeling.

De Afdeling gaat in de uitspraak uitvoerig in op het kader voor en de rechtspraak over het normaal maatschappelijk risico. Zo wijst de Afdeling erop dat artikel 6.2, eerste lid, van de Wro zelfstandige betekenis heeft en dat niet mag worden volstaan met een beoordeling of bijzondere omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan een groter deel dan twee procent van de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, voor rekening van de aanvrager blijft.

De Afdeling licht toe dat de drempel van twee procent een minimum forfait is, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van een wijziging van het planologische regime van percelen van derden (de zogenaamde indirecte planschade) in de vorm van waardevermindering of inkomensderving, ongeacht of de schadeveroorzakende planologische maatregel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden gezien. Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro is een dwingendrechtelijke bepaling. Een bestuursorgaan heeft dus niet de vrijheid om het minimum forfait van twee procent niet toe te passen.

De Afdeling vindt dat de deskundige het door hem toegepaste iets hogere percentage voldoende heeft gemotiveerd. Daarbij heeft de deskundige toegelicht dat hij het wettelijke forfait voorbehouden vindt aan gevallen waarin de planologische ontwikkeling in het geheel niet in de lijn der verwachtingen lag en niet, zoals in deze zaak, al enige decennia zijn schaduw vooruit heeft geworpen.  

Zelf in de zaak voorzien

Omdat het besluit van het college niet mocht worden gebaseerd op het deskundigeadvies en het taxatierapport draagt de Afdeling de StAB op om haar te adviseren. De Afdeling heeft de STAB verzocht met inachtneming van de maximale planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan "Buitengebied" uit 1996 de waarde van het perceel tegen de peildatum 25 oktober 2011 te bepalen en die waardebepaling in het verslag te motiveren. De STAB heeft voor het taxeren van de waarde van het perceel zelf ook een taxateur in de arm genomen. Op grond van het taxatierapport van de ingeschakelde taxateur komt de STAB tot een waarde van het perceel onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan "Buitengebied" uit 1996 van € 190.000,00.

De verzoeker heeft de nodige opmerkingen op het uitgebrachte advies en de onderliggende taxatie, maar de Afdeling oordeelt dat zijn zienswijze geen aanknopingspunten bevat om te twijfelen aan de volledigheid en juistheid van het taxatierapport en het verslag van de STAB. De Afdeling stelt op grond van het verslag van de STAB de waarde van het perceel onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan "Buitengebied" uit 1996 vast op € 190.000,00.

De waarde van het perceel onder het nieuwe planologische regime

De Afdeling gaat voor de waarde van het perceel onder het nieuwe regime uit van het taxatierapport dat verzoeker in procedure heeft gebracht. Die taxateur had de waarde van het perceel onder het nieuwe planologische regime getaxeerd op € 119.000,00.

De door het college ingeschakelde onafhankelijk taxateur heeft gesteld dat het door verzoeker ingebrachte taxatierapport gebreken bevat. De Afdeling is het daar niet mee eens en vindt dat de waardevermindering niet te hoog is gewaardeerd omdat deze hoger is dan 10 %.
Daarmee bedraagt de schade die verzoeker lijdt ten gevolge van de tracébesluiten het bedrag van (€ 190.000,00 - € 119.000 =) € 71.000,00. Rekening houdend met een normaal maatschappelijk risico van 2,5 % van de waarde voor het ontstaan van de schade,  zijnde een bedrag van (2,5% x € 190.000,00 =) € 4.750,00, stelt de Afdeling de nadeelcompensatie vast op een bedrag van (€ 71.000,00 - € 4.750,00 =) € 66.250,00.