Zoeken
  1. Niet opleggen van kettingbeding in huurovereenkomst leidt tot boete

Niet opleggen van kettingbeding in huurovereenkomst leidt tot boete

In verband met de verkoop van een gebouw in Amsterdam, komen koper en verkoper overeen dat het gebouw niet als hotel mag worden gebruikt. Aan deze afspraak wordt in de akte van levering een kettingbeding met boetebepaling gekoppeld. Als deze gebruiksbeperking met kettingbeding en boetebepaling niet wordt opgelegd aan de gebruikers van het betreffende pand, dan leidt dit in principe tot een boete van € 1.000.00,00.De rechtsopvolger van het pand sluit op enig moment een huurovereenkomst af waar...
Auteur artikelJohn Wijnmaalen MRICS
Gepubliceerd15 januari 2013
Laatst gewijzigd16 april 2018
Leestijd 
In verband met de verkoop van een gebouw in Amsterdam, komen koper en verkoper overeen dat het gebouw niet als hotel mag worden gebruikt. Aan deze afspraak wordt in de akte van levering een kettingbeding met boetebepaling gekoppeld. Als deze gebruiksbeperking met kettingbeding en boetebepaling niet wordt opgelegd aan de gebruikers van het betreffende pand, dan leidt dit in principe tot een boete van € 1.000.00,00.

De rechtsopvolger van het pand sluit op enig moment een huurovereenkomst af waarbij verzuimd wordt om de betreffende bepaling op te nemen. Zodra de oorspronkelijke verkoper dit ontdekt, claimt hij de contractuele boete van € 1.000.000,00 bij de eigenaar van het gebouw. Dit leidt tot een geding waarover de rechtbank op 21 november 2012 uitspraak heeft gedaan. De rechter overweegt dat het kettingbeding is opgenomen zodat de oorspronkelijke verkopers de gebruikers van het pand contractueel aan zich kan binden. Daardoor wordt het voor hem mogelijk om de huurders van het betreffende pand rechtstreeks aan te spreken, indien zij de verplichtingen uit de bepaling niet nakomen. Doordat koper deze verplichting niet heeft opgenomen, bestaat voor de verkoper niet de mogelijkheid om de huurders rechtstreeks aan te spreken op een met het beding strijdig gebruik. Dat leidt ertoe dat hij ook niet de mogelijkheid heeft om de boete van de betreffende huurders te vorderen. Dat de verkoper thans geen schade lijdt doet in dat verband niet ter zake, door het niet opleggen wordt hem ook de mogelijkheid ontnomen om in de toekomst boete van de huurders te claimen. De rechter kent derhalve de contractueel overeengekomen boete van € 1.000.000,00 toe en constateert daarbij tevens dat er geen aanleiding is tot matiging van de boete aangezien het claimen van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

In het geding heeft de koper nog aangevoerd dat hij niet bekend was met het kettingbeding en de boetebepaling aangezien hij de akte bij volmacht heeft getekend en de notaris hem niet op het bestaan van de bepaling had gewezen. De rechtbank is echter van mening dat zulks volledig in de risicosfeer van de koper valt.

Conclusie mag zijn dat het voor de kopers van onroerende zaken van belang is om te controleren of zij zich bij de aankoop van het registergoed hebben verplicht om bijzondere bepalingen aan hun huurders op te leggen en deze dan ook voor zover nodig woordelijk in de huurovereenkomsten op te nemen.