1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Niet-zelfbewoningsclausule onder omstandigheden onredelijk bezwarend

Niet-zelfbewoningsclausule onder omstandigheden onredelijk bezwarend

De rechter toetst ambtshalve aan de (on)eerlijkheid van de veelgebruikte niet-zelfbewoningsclausule in een koopovereenkomst van een woning.
Leestijd 
Auteur artikel Daniël Veen
Gepubliceerd 06 februari 2024
Laatst gewijzigd 06 februari 2024

Inleiding

De niet-zelfbewoningsclausule is een veelvuldig gebruikt beding voor professionele verkopers om te gebruiken in hun koopovereenkomst. De niet-zelfbewoningsclausule maakt duidelijk dat verkoper de woning niet zelf heeft bewoond en hij de koper daarom ook niet kan informeren over eigenschappen aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf had bewoond.

Eventuele gebreken aan het verkochte vallen in dat geval in de risicosfeer van de kopende partij. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft zich in haar uitspraak van 22 november 2023 uitgelaten over de vraag of de koopovereenkomst van de woning ontbonden kon worden op grond van non-conformiteit wegens geluidsoverlast van de buren. Hierbij heeft zij geoordeeld dat de overeengekomen niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst een oneerlijk beding is.

Casus

Kopers stellen dat de woning niet-conform is ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW, nu zij in zulke mate (geluids-)overlast en hinder ondervinden van hun buren dat het ‘normale gebruik’ van de woning niet mogelijk is. De verkoper is van mening dat de niet-zelfbewoningsclausule in de weg staat aan ontbinding nu het gebrek zich binnen de risicosfeer van de kopers vindt en er daarmee een verzwaarde onderzoeksplicht op hen rustte.

Kopers stellen dat door de gehele buurt stank- en geluidsoverlast wordt ondervonden. De rechtbank is van oordeel dat deze vorm van overlast zodanig structureel en ernstig is dat niet op een normale manier van de woning kan worden genoten. Om deze reden kan de overlast worden aangemerkt als gebrek in de zin van artikel 7:17 lid 1 BW. Nu de kopers als consument kwalificeren en de verkoper een professionele partij is, acht de rechter zich verplicht om ambtshalve te toetsen of de niet-zelfbewoningsclausule een oneerlijk beding is in de zin van artikel 6:233 onder a BW.

De rechtbank oordeelt dat de niet-zelfbewoningsclausule in deze koopovereenkomst als oneerlijk beding moet worden beschouwd en daarmee moet worden vernietigd. De rechtbank benadrukt dat de vraag of een niet-zelfbewoningsclausule (on)eerlijk is niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord, maar steeds afhankelijk is van alle omstandigheden van het specifieke geval.

Dit brengt met zich mee dat voor zover sprake is van een (koop)overeenkomst tussen een professional en een consument en daarin (standaard)bedingen zijn opgenomen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) van toepassing is. In het onderhavige geschil wordt opgemerkt dat het opnemen van zowel een ouderdomsclausule als een niet-zelfbewoningsclausule extra gewicht in de schaal legt voor het verstoren van het evenwicht tussen de kopende en verkopende partij. Dat de kopers de marktconforme prijs betaalden voor de woning betekent dat er geen voordeel bestond voor kopers tegenover de risicoverschuiving. Tenslotte weegt ook mee dat de kopende partij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet werd bijgestaan door een jurist of aankopend makelaar die ze over de gevolgen van de risicoverschuiving kon uitleggen. Hierdoor komt de rechtbank tot de conclusie dat verkoper er niet redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat kopers het beding ook zouden hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.

Conclusie

Met deze uitspraak lijkt de rechtbank de zwakkere positie van de kopende partij meer te willen beschermen. De vraag of een dergelijk beding onredelijk bezwarend is, kan niet in zijn algemeenheid worden beantwoord én zal per situatie moeten worden beoordeeld. De rechter is gehouden om de Richtlijn ambtshalve toe te passen, waarbij het risico bestaat dat een verkopende partij in de prijzen valt van de vernietiging van een standaardclausule in de overeenkomst.

Het roept echter wel vragen op voor (oud)verkopers (handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf) die in het verleden een niet-zelfbewoningsclausule hebben opgenomen en nu het risico lopen achteraf met vernietiging van dit beding te maken krijgen. Voor nu is het wachten of dit oordeel van de rechtbank wordt gedeeld door andere (hogere) rechters. We houden u in ieder geval op de hoogte.

Heeft u vragen over het vastgoed? Neemt u dan contact op met Rutger Fabritius of Daniël Veen via de contactinformatie naast dit artikel.