De uitspraak
Of het onredelijk is van een verhuurder van een bedrijfsruimte om zich te houden aan de ongewijzigde overeenkomst voor de duur van een officieel opgelegde bedrijfssluiting tijdens de COVID 19-pandemie, vereist een uitvoerige afweging waarbij alle omstandigheden van het individuele geval in aanmerking moeten worden genomen. Een algemene benadering voldoet niet aan de eisen.
De feiten
Wegens de COVID 19-pandemie heeft het Saksische Staatsministerium een algemeen bevel uitgevaardigd waarbij verweerster werd verplicht haar textieldetailhandel in het gehuurde pand gedurende een maand te sluiten. Als gevolg van de officieel bevolen sluiting van de zaak heeft verweerster die maand geen huur betaald.
Huurprijs
Het Landgericht heeft verweerster vervolgens veroordeeld tot betaling van de huur voor die maand. In hoger beroep heeft het Oberlandesgericht de beslissing in eerste aanleg vernietigd en verweerster veroordeeld tot betaling van de helft van de huurprijs, waarbij de rest van de vordering werd afgewezen. Ten gevolge van het uitbreken van de COVID-19 pandemie en het bevel tot sluiting door het Staatsministerium, was het tot een verstoring van de contractuele basis gekomen. Dit vereiste een aanpassing van de overeenkomst, in die zin dat de kale huur met de helft werd verminderd voor de duur van de bevolen sluiting.
Op grond van het hoger beroep van eiseres, die de volledige huurprijs bleef vorderen, en verweerster, die haar verzoek tot verwerping van het beroep bleef doorzetten, heeft het BGH het arrest in hoger beroep vernietigd en de zaak terugverwezen voor een nieuwe behandeling en beslissing.
Redenen
In geval van bedrijfssluiting op grond van een overheidsmaatregel ter bestrijding van de COVID 19-pandemie kan in beginsel een vordering van de huurder van bedrijfsruimten tot aanpassing van de huurprijs in verband met een verstoring van de contractuele basis in aanmerking komen. De officieel gelaste sluiting van het bedrijf heeft echter niet geleid tot een gebrek aan het gehuurde, zodat het Oberlandesgericht een verlaging van de huurprijs terecht heeft afgewezen.
Indien wettelijke maatregelen tijdens een lopende huurperiode leiden tot beperkingen van het contractuele gebruik van een bedrijfsruimte, kan dit een gebrek vormen. Voorwaarde is echter dat de door de wettelijke maatregel teweeggebrachte gebruiksbeperking rechtstreeks verband houdt met de specifieke aard, toestand of ligging van het verhuurde. De met het sluitingsbevel gepaard gaande gebruiksbeperking van verweerster voldoet niet aan dit vereiste.
De door de autoriteiten gelaste sluiting van het bedrijf houdt uitsluitend verband met het soort gebruik en het daaruit voortvloeiende personenverkeer, dat het gevaar van een verhoogde verspreiding van het SARS-CoV-2-virus in de hand werkt en daarom ter bescherming tegen besmetting verboden moet worden. Het algemene bevel verbood verweerster echter niet om het gehuurde bedrijfspand in andere opzichten te gebruiken, en verbood eiseres evenmin om het gehuurde pand te verhuren. Het gehuurde goed was dus nog steeds beschikbaar voor het overeengekomen huurdoel, ondanks het bevel tot sluiting.
Maatregelen ter bestrijding van de pandemie
Door de veelvuldige maatregelen ter bestrijding van de COVID 19-pandemie, zoals bedrijfssluitingen, contact- en toegangsbeperkingen, werd de verwachting van de contractsluitende partijen tijdens de eerste lockdown in het voorjaar van 2020 dat de fundamentele politieke, economische en sociale randvoorwaarden van een overeenkomst niet zouden veranderen en dat het maatschappelijk bestaan niet zou worden ontwricht, ernstig verstoord. Dit alleen is echter geen rechtvaardiging voor een aanpassing van de overeenkomst.
Veeleer moet het, rekening houdend met alle omstandigheden van het individuele geval, met name de contractuele of wettelijke verdeling van de risico's, voor de getroffen contractspartij onredelijk zijn om aan de ongewijzigde overeenkomst vast te houden. Indien, zoals in het onderhavige geval, de teleurgestelde winstverwachting van de huurder gebaseerd is op een overheidsmaatregel ter bestrijding van de COVID 19-pandemie, zoals een sluiting van het bedrijf voor een bepaalde periode, gaat dit verder dan het gewone gebruiksrisico van de huurder.
Nadelen van de huurder
Als gevolg van de COVID 19-pandemie is er een algemeen levensrisico ontstaan dat niet gedekt wordt door de risicoverdeling in het kader van de huurovereenkomst zonder overeenkomstige contractuele bepalingen. In de regel kan het daaraan verbonden risico niet alleen aan een contractpartij worden toegewezen. Of het onredelijk is dat de huurder zich aan de ongewijzigde overeenkomst moet houden, vereist ook in dit geval een uitvoerige afweging waarbij alle omstandigheden van het individuele geval in aanmerking moeten worden genomen. Een algemene aanpak voldoet niet aan de eisen van dit normatieve element van de bepaling. Er moet worden afgewogen welke nadelen de huurder heeft ondervonden van de sluiting van de zaak en de duur daarvan, en welke maatregelen de huurder heeft genomen of had kunnen nemen om de dreigende verliezen tijdens de sluiting van de zaak te beperken.
Aangezien een aanpassing van de overeenkomst volgens de beginselen van een verstoring van de contractuele basis echter niet mag leiden tot een overcompensatie van de geleden verliezen, moet bij het onderzoek van de onredelijkheid in beginsel ook rekening worden gehouden met de financiële voordelen die de huurder heeft verkregen uit overheidsuitkeringen ter compensatie van de door de pandemie veroorzaakte nadelen. In dit verband moet wellicht ook rekening worden gehouden met de uitkeringen van de bedrijfsverzekering van een huurder, die mogelijk tot uitkering verplicht is.
Staatssteun die alleen op basis van een lening is verleend, blijft daarentegen bij de vereiste afweging buiten beschouwing omdat de huurder geen definitieve compensatie krijgt voor de omzetverliezen die hij daardoor lijdt. Een daadwerkelijke bedreiging van het economisch bestaan van de huurder is niet vereist. Uiteindelijk moet bij de vereiste afweging ook rekening worden gehouden met de belangen van de verhuurder.
Conclusie
De vraag of een huurder recht heeft op aanpassing van de huurprijs kan dus niet in het algemeen worden beantwoord, maar moet worden beoordeeld op grond van de individuele situatie van elk geval. Partijen bij een huurovereenkomst wordt daarom nog steeds aangeraden minnelijke oplossingen te vinden.
