Non-conformiteit: bouwbesluit en NEN-normen

Het Hof Leeuwarden heeft zich op 28 juni 2011 bevestigend uitgelaten over de vraag of verbouwen in strijd met het bouwbesluit een schending van de conformiteitseis van artikel 7:17 BW met zich brengt.

Casus
Een exploitatiemaatschappij verkoopt aan een echtpaar een woonboerderij. Deze woonboerderij vertoont een groot aantal gebreken. Van een aantal van deze gebreken geldt dat de verbouwingswerkzaamheden niet conform het Bouwbesluit zijn uitgevoerd. Zo blijkt de scheidende muur tussen de schuur en het woongedeelte niet te zijn doorgetrokken tot de nok en is deze voorts niet brandwerend. Tevens voldoen diverse vloerbalken en een raveelbalk niet aan de vereiste sterkte.

In eerste aanleg oordeelt de rechtbank dat de exploitatiemaatschappij aansprakelijk is voor het herstel van deze gebreken. De exploitatiemaatschappij gaat in hoger beroep waarbij zij zich op het standpunt stelt dat het Bouwbesluit 1992 geen algemeen bindende voorschriften zou bevatten maar slechts normen die een beoordelingskader geven voor het college burgemeester en wethouders in welk bouwbesluit vervolgens wordt doorverwezen naar voor de burger moeilijk toegankelijke NEN-normen. Het tegenwerpen van deze voorschriften aan de burger zou strijdig zijn met het legalisteitsbeginsel.

Conformiteitseis
Het hof maakt korte metten met dit uitgangspunt. Het herhaalt daarbij dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW met zich brengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Dit uitgangspunt ontleent het hof aan een arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (LJN AR5383). Nu de exploitatiemaatschappij en de kopers niet van een ander uitgangspunt in hun overeenkomst zijn afgeweken, dient van voornoemd uitgangspunt te worden uitgegaan.

Het onderscheid dat de exploitatiemaatschappij maakt tussen algemeen verbindende voorschriften en voorschriften die zich slechts tot de vergunningverlener zou richten wordt door het hof ook niet doorslaggevend geacht. Voorschriften zijn voorschriften, zo lijkt het hof zich op het standpunt te stellen. Ook is volgens het hof niet beslissend of de onderhavige NEN-normen destijds voor de exploitatiemaatschappij voldoende kenbaar waren. Het hof wijst er nogmaals op dat de kenbaarheid van NEN-normen, waarnaar in het Bouwbesluit 2003 wordt gewezen, volgens de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State voldoende is gewaarborgd (2 februari 2011, LJN BP 2750). Het hof komt tot de conclusie dat indien gebouwd is in strijd met de op dat moment geldende voorschriften in beginsel de non-conformiteit gegeven is nu een koper in de regel mag verwachten dat wel conform de geldende voorschriften is gebouwd.

Contractueel afwijken
Al met al bevestigt het hof hiermee het idee dat voor de vraag of er non-conform is gebouwd van belang is of de geldende voorschriften zijn gehandhaafd. Indien dit niet het geval is dan is al snel sprake van non-conformiteit. Mocht u als verkopende partij niet geheel zeker zijn of een verbouwing conform de geldende voorschriften heeft plaatsgevonden dan is het van belang om hier contractueel met uw koper van af te wijken. Indien u dit niet doet dan zou non-conformiteit van het verkochte kunnen worden aangenomen.