Onteigening Aalsmeer afgewezen omdat reactietermijn na schriftelijk aanbod niet was verstreken

Opnieuw wordt een verzoek om onteigening afgewezen omdat het verzoekbesluit drie dagen na het schriftelijk aanbod is genomen. In haar KB van 13 oktober 2012, nr. 12.002434, gemeente Aalsmeer, geeft de Kroon nogmaals een duidelijk kader voor de onderhandelingen voorafgaande aan het verzoekbesluit.

De onteigening was verzocht ter uitvoering van een bestemmingsplan en een uitwerkingsplan (Titel IV), en wel ter realisering van woningbouw.

De Kroon constateert dat niet eerder dan drie dagen voor het verzoekbesluit namens verzoeker een concreet aanbod tot schadeloosstelling voor het betrokken perceelsgedeelte is gedaan. De Kroon wijst om die reden het verzoek om onteigening af, maar niet na duidelijke overwegingen over het te voeren minnelijk overleg.

Standpunt gemeente
De gemeente had aangevoerd dat het geen op zichzelf staande onteigening betrof, maar dat het in feite een herhaling van een eerder op vormfouten gestrand onteigeningsverzoek betrof. Het was volgens de gemeente volstrekt irrealistisch om te veronderstellen dat de eigenaar van het te onteigenen perceelsgedeelte waarvoor nu juist een onteigenings-KB ontbrak en welk perceelsgedeelte een gedeelte van zijn bedrijf betreft (met een half kantoor), minnelijk zou willen verkopen. Indien geen overeenstemming kan worden bereikt over verkoop van het gehele bedrijf, waarom zou de eigenaar dan wel genegen zijn een stuk erf met een deel van zijn opstal te verkopen, zo stelde de gemeente. De gemeente voerde in dit verband aan dat zij aan de reclamanten bij brief van 11 april 2011 expliciet had gevraagd om, voor het geval de veronderstelling van de gemeente dat geen behoefte aan een specifiek bod voor het kleine gedeelte bestond onjuist zou zijn, dit aan de gemeente te laten weten. In dat geval zou wel een gesplitst bod worden gedaan. De eigenaren haddenhierop niet gereageerd.Volgens de gemeente zijn de belangen van de eigenaar niet geschaad door de korte termijn tussen het specifieke aanbod en het verzoekbesluit.

De gemeente wees er ook nog op dat in de Memorie van Toelichting op de Crisis- en Herstelwet niets is overwogen over een zwaardere onderhandelingsplicht dan vóór de inwerkingtreding van die wet. In de Handreiking Onteigeningen Titel IV is wel opgenomen dat voor de datum van het verzoekbesluit tenminste een schriftelijk aanbod aan de eigenaar moet zijn gedaan, maar hierbij is niet vermeld dat de acceptatietermijn voor het verzoekbesluit moet zijn verstreken.

De gemeente concludeert dat, los van het aanbod, uit de andere omstandigheden kan worden afgeleid dat voor het verzoekbesluit een redelijke poging tot minnelijke verwerving is ondernomen en het ten tijde van het verzoekbesluit voldoende aannemelijk was dat onderhandelingen over het perceelsgedeelte sec voorlopig nog niet tot het gewenste resultaat zouden leiden.

Herhaalde onteigeningsprocedure wordt op eigen merites beoordeeld
De Kroon wijst er allereerst op dat iedere onteigeningsprocedure op zichzelf staat en op de eigen merites zal moeten worden beoordeeld. Bij een herhaalde onteigeningsprocedure zal de verzoeker om onteigening zich opnieuw moeten beraden op zijn onder-handelingspositie jegens de onteigenende partij. Het gaat volgens de Kroon te ver om aan te nemen dat alle in een eerdere procedure relevante feiten en gegevens zonder meer hun geldigheid zullen behouden in een herhaalde onteigeningsprocedure. Daar komt bij dat onteigening een zodanig zwaar en uiterste middel is, dat het toepassen van dat middel nooit mag worden gebaseerd op vooronderstellingen, maar dient te worden gebaseerd en te worden gelegitimeerd op en door verifieerbare feiten en omstandigheden.

Concreet schriftelijk bod slechts in zeer bijzondere omstandigheden niet noodzakelijk
Om de noodzaak tot onteigening vast te kunnen stellen is het volgens de Kroon slechts in zeer bijzondere gevallen niet nodig om daaraan voorafgaand een concreet op schadeloosstelling gericht aanbod te doen. Zo’n geval doet zich voor als de te onteigenen partij uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven geen prijs te stellen op onderhandelingen die zijn gericht op een dergelijk bod. Dat was in deze procedure niet het geval.

De Kroon is van oordeel dat het uit oogpunt van zorgvuldigheid op de weg van verzoeker had gelegen zich zekerheid te verschaffen over de intenties van de reclamanten, bijvoorbeeld door reclamanten na de brief van 11 april 2011 en voor het verzoek om onteigening te rappelleren.

De Kroon is aldus van oordeel dat het verzoekbesluit van 9 juni 2011 prematuur is genomen en wijst het verzoek in zijn geheel af.

KB’s en niet Crisis- en herstelwet bieden kader voor minnelijk overleg
Naar aanleiding van de verwijzing door verzoeker naar de Crisis- en herstelwet merkt de Kroon nog het volgende op.

Ter gelegenheid van de behandeling van de Crisis- en herstelwet is de onderhandelingsplicht in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure inderdaad niet aan de orde geweest. Het belang van een goed minnelijk overleg en de randvoorwaarden die daaraan door de Kroon in het algemeen worden gesteld, komen vooral tot uiting in de onteigeningsbesluiten (laatst het KB Dantumadiel van 9 juli 2012, nr. 12.001565; Staatscourant 2012, nr.15481, zie onze bespreking daarvan). In de Handreiking wordt hieraan beknopt aandacht geschonken. Dat daarin de eis van tenminste een schriftelijk bod voor de datum van het verzoekbesluit is opgenomen, vloeit voort uit de opvatting dat daarmee een verifieerbaar (voorlopig) sluitstuk aan het onderhandelingsproces wordt gegeven. De vereiste van een voldoende serieus minnelijk overleg wordt volgens de Kroon hierdoor als zodanig niet verzwaard.

Kortom, een verzoekbesluit mag pas worden genomen nadat de (toereikende) reactietermijn na een concreet op schadeloosstelling gericht aanbod is verstreken. Weliswaar betreft dit KB (net als het KB Dantumadiel) een onteigening op grond van Titel IV, maar het is uiteraard raadzaam deze KB’s ook ter harte te nemen bij de voorbereiding van een onteigening op grond van de andere titels.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat