Onteigening Amsterdam: onteigening en de opschortende voorwaarde in een koopovereenkomst

In het Koninklijk Besluit Amsterdam oordeelt de Kroon over de noodzaak van onteigening in het geval van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde.

Onteigeningsplan Zuidasdok
De beoogde onteigening heeft betrekking op de verbreding en ondergrondse aanleg van de Rijksweg A10 ter hoogte van het centrumgebied van de Zuidas en de reconstructie van gedeelten van de rijkswegen A2, A4 en A10 en de aanliggende knooppunten. Een Duits vastgoedbedrijf Commerz Real Investmentgesellschaft Mbh is erfpachter van te onteigenen percelen en dient een zienswijze in.

De Kroon reageert uitgebreid op de ingediende zienswijze, en overweegt onder meer het volgende.

Overeenkomst onder opschortende voorwaarde doet niet af aan onteigeningsnoodzaak
De erfpachter voerde aan dat de onteigening van haar rechten niet nodig is omdat zij in september 2016 een overeenkomst met de Staat heeft gesloten. Dat die overeenkomst twee opschortende voorwaarden bevat is niet van belang: de Staat is hiermee welbewust akkoord gegaan en heeft het risico aanvaard dat de opschortende voorwaarden niet, of niet tijdig naar zijn zin, in vervulling gaan. Dat verder onder meer in artikel 17, zevende lid, van de overeenkomst is opgenomen dat “partijen zich realiseren dat de koper parallel een onteigeningsprocedure zal doorlopen tot het moment dat aan de opschortende voorwaarde is voldaan” doet volgens de erfpachter niet af aan het ontbreken van de noodzaak. De erfpachter meent dat verzoeker niet meer de bevoegdheid heeft om te besluiten tot onteigening over te gaan. De Staat is gebonden aan de bevoegdelijk ondertekende en perfecte overeenkomst, zal het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden moeten afwachten en zal de erfpachter zo nodig op nakoming van de overeenkomst kunnen aanspreken.

De Kroon stelt vast dat de overeenkomst tussen partijen is aangegaan onder de opschortende voorwaarden dat de erfpachter een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de realisatie van een nieuwe parkeergarage verkrijgt en dat de gemeente Amsterdam de erfpachter een gedeelte levert van een deel van een nader genoemd perceel. In het zesde lid van artikel 17 van de overeenkomst is bepaald dat partijen zich realiseren dat verzoeker het verkochte in beginsel uiterlijk op 31 maart 2018 nodig heeft voor de realisatie van het Project Zuidasdok en dat in verband met de in het eerste lid van artikel 17 genoemde opschortende voorwaarden parallel een onteigeningstraject zal worden doorlopen tot het moment dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan. De erfpachter heeft met deze bepaling ingestemd. Verder heeft de Kroon vastgesteld dat aan de opschortende voorwaarden nog niet is voldaan. Vvan de juridische levering van de van de erfpachter benodigde onroerende zaken is dus (nog) geen sprake. De Staat kan dus nog niet beschikken over deze voor de realisering van het werk benodigde onroerende zaken. In aanmerking nemend het belang van de Staat bij de tijdige realisering van het werk concludeert de Kroon dat de noodzaak en urgentie van de onteigening aanwezig zijn.

Commentaar: zeker bij verplaatsing van activiteiten naar een vervangende locatie komt het vaak voor dat een overeenkomst over de eigendomsoverdracht van de voor het project benodigde gronden opschortende of ontbindende voorwaarden bevat. In het geval van een opschortende voorwaarde moeten beide partijen zich realiseren dat de eigendomsoverdracht op basis van de overeenkomst kan worden ingehaald door de parallel gestarte onteigeningsprocedure. Het is voor de de verkoper verstandig om de gevolgen van zo’n onteigening indien mogelijk op voorhand te regelen.

Heeft u vragen over onteigening of gedoogplichten, dan wel over contracteren ter voorkoming van onteigening of een gedoogplicht? Belt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, specialisten onteigening bij Dirkzwager.