Onteigening Arnhem: taxatierapport hoeft niet overgelegd

In het KB Arnhem van 10 februari 2015 stelt de Kroon dat het taxatierapport voor de verzoeker een hulpmiddel is dat niet in het kader van het minnelijk overleg behoeft te worden overgelegd. De mogelijkheid van ontbinding van de SOK doet niet af aan de urgentie van de onteigening.

Inleiding
Het Koninklijk Besluit ziet op de onteigening ter uitvoering van het bestemmingsplan Rijnboog-Paradijs, een project dat voorziet in de herontwikkeling van een gedeelte van de binnenstad in de buurt van de Markt en de Rijn.

Een van de eigenaren had als zienswijze (onder meer) naar voren gebracht dat het aanbod van de gemeente niet actueel was, en dat zij ook het taxatierapport waarop het bod was gebaseerd nooit had ontvangen. De eigenaar voerde ook nog aan dat de noodzaak en urgentie tot onteigening ontbreken omdat de ontwikkelaar de koop- en realisatieovereenkomsten kunnen ontbinden, zodat het dus maar de vraag is of het project binnen vijf jaar zal worden gerealiseerd.

Redelijke reactietermijn aanbod
De eigenaar voerde in de zienswijze aan dat volgens de notitie van Onze Minister van Infrastructuur en Milieu van 14 januari 2014 (met aandachtspunten en aanbevelingen voor de administratieve onteigeningsprocedure) een reactietermijn van vier weken moet worden gegund, en dat aan belanghebbenden een actueel aanbod moet worden gedaan. Daarvan was geen sprake doordat het aangeboden bedrag een aantal jaren onveranderd is gebleven.

De Kroon constateert dat het aanbod van december 2013 is gedaan met een reactietermijn van ruim vier weken. In januari 2014 heeft de gemeente dit bod herhaald met een extra reactietermijn van twee weken. De Kroon merkt hierbij op dat de door de eigenaar aangehaalde uitspraak van de Kroon betreffende de Centrale As hier is gevolgd, nu het gaat om een herhaald bod met een nadere reactietermijn, nadat eenzelfde bod met een reactietermijn van ruim vier weken was gedaan. De strekking van de notitie van Onze Minister van 14 januari 2014 ziet hier eveneens op. Aan de eigenaar is dus een redelijke termijn gegund om het aanbod te kunnen beoordelen.

Actueel aanbod
Het zienswijzeonderdeel dat het aanbod van de gemeente een aantal jaren onveranderd is gebleven, betreft volgens de Kroon de hoogte van de schadeloosstelling, en is dus financieel van aard.

Over de Notitie van 14 januari 2014 merkt de Kroon op dat de daarin gestelde actualiteit van een aanbod betrekking heeft op de termijn tussen het bod en de start van de onteigeningsprocedure dan wel het verzoekbesluit. Op 10 december 2013 is aan de eigenaar een bod uitgebracht dat herhaald is op 10 januari 2014. Het raadsbesluit dateert van 27 januari 2014. Het aanbod is dan ook actueel.

Overleggen taxatierapport?
Het taxatierapport is voor de eigenaar bestemd als hulpmiddel voor het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling, dat vervolgens in het aanbod aan belanghebbende wordt verwerkt. Het staat de eigenaar vrij haar eigen taxatierapport te laten opstellen voor het bepalen van de waarde van haar onroerende zaak. Over het zienswijzepunt over het niet toezenden door de gemeente van het taxatierapport stelt de Kroon dat de onteigeningswet geen verplichting kent tot het (doen) opmaken van taxatierapporten of het toezenden daarvan aan belanghebbenden.

Ontbindingsmogelijkheid doet niet af aan urgentie
De eigenaar had als zienswijze ook aangevoerd dat de noodzaak en urgentie tot onteigening ontbreekt omdat het niet zeker is dat het bestemmingsplan daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Er is sprake van een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid voor de ontwikkelaar, en de ontwikkelaars kunnen op grond van de huidige slechte economische situatie ook de koop- en realisatieovereenkomsten ontbinden. Het is dus de vraag of het project binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerealiseerd zal worden. Het begin van de realisatie in 2014 is volgens de eigenaar niet realistisch en is ook niet inzichtelijk gemaakt.

In haar reactie op deze zienswijze overweegt de Kroon over de tijdige uitvoering van het bestemmingsplan dat in februari 2014 een projectontwikkelaar is begonnen met de realisatie van het plangebied. Het merendeel van de panden is gesloopt en er worden gronden bouwrijp gemaakt. Zodra deze werkzaamheden gereed zijn, zal met de bouw van de eerste fase woningen gestart worden. De start van de bouw van de tweede fase woningen staat gepland in maart 2015. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat het bestemmingsplan binnen de door ons gestelde periode van vijf jaar na de datum van dit aanwijzingsbesluit kan worden gerealiseerd.

Kortom, de mogelijkheid van ontbinding doet niet af aan de urgentie, het gaat om de planning, die uiteraard ook blijkt uit de feitelijke start van het project!

Heeft u vragen over dit KB of wilt u meer weten over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.