Onteigening: bijzondere geschiktheid verrekenen met bijzondere ongeschiktheid?

Mogen een bijzondere ongeschiktheid van een te onteigenen perceel en/of de waardevermindering overblijvende worden verrekend met de vergoeding die een onteigende krijgt wegens de bijzondere geschiktheid van dat perceel? Die vraag heeft de Hoge Raad beantwoord in een arrest van 25 september 2015.

De casus

De Staat heeft een aantal percelen en perceelsgedeelten onteigend voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Scheller en Oldeneler Buitenwaarden” van de gemeente Zwolle. Het bestemmingsplan strekt, in het kader van de uitvoering van de beleidslijn “Ruimte voor de Rivier”, tot de herinrichting van de Scheller en Oldeneler Buitenwaarden, door de aanleg van een hoogwatergeul en de vergraving van de uiterwaarden, een en ander ter verlaging van de maatgevende hoogwaterstand in de rivier de IJssel, en de ontwikkeling van riviergebonden natuur.

Op het onteigende was een voormalige zandwinplas aanwezig. Dat leverde volgens de rechtbank deskundigen en de rechtbank een voordeel voor de Staat op, omdat 500.000 m3 vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig was, niet hoefde te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar kan worden gestort in de plas. De Staat bespaarde hiermee € 500.000,-, waarvan volgens de rechtbank de helft aan de eigenaar moest worden toegelegd (volgens de vaste regel dat de onteigende recht heeft op de helft van het voordeel als gevolg van een bijzondere geschiktheid). De zandwinplas was echter dusdanig diep dat de Staat ook nog grond van elders moest laten komen om de plas op de vereiste (on)diepte te brengen. De extra kosten die dat met zich bracht mochten volgens de rechtbank als bijzondere ongeschiktheid worden verrekend met de vergoeding voor bijzondere geschiktheid.

Hoge Raad

Zowel de Staat als de onteigende hebben tegen het vonnis van de rechtbank cassatie ingesteld. De Staat betoogde in cassatie (onder meer) dat de onteigende weliswaar recht heeft op de helft van het voordeel wegens de bijzondere geschiktheid, maar dat dat bedrag ten hoogste mag worden gesteld op de marktwaarde van het voordeel dat met de bijzondere geschiktheid zou kunnen worden behaald. Met dat betoog verwijst de Staat naar de rechtspraak over ontgrondingsprojecten, waar het voordeel dat de eigenaar toekomt hoogstens de marktwaarde van de gewonnen grondstoffen kan zijn.

De Hoge Raad oordeelt echter dat in dit geval de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van een plas die kan dienen als depot voor bij het werk waarvoor wordt onteigend vrijkomende grond, zodat het werk goedkoper gerealiseerd kan worden. Er is geen sprake van de aanwezigheid in het onteigende van zaken met een marktwaarde.  Daarom kan de regel waarbij een plafond moet worden gehanteerd ter hoogte van de helft van de marktwaarde niet worden toegepast. Die regel geldt alleen bij een onteigening waarbij bodembestanddelen worden gewonnen.

De onteigende betoogde dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de bijzondere ongeschiktheid  van het onteigende – te weten de omstandigheid dat de plas (aanzienlijk) dieper was dan nodig – mocht worden verrekend met de geschiktheid van het onteigende, die erin bestond dat er überhaupt een zandwinplas aanwezig was.
Volgens de onteigende is het feit dat de zandwinplas moet worden aangevuld met grond die ook had kunnen worden verkocht alleen een gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt. Immers, de voorgeschreven diepte van de zandwinplas volgt uit de PKB “Ruimte voor de Rivier”.

De Hoge Raad geeft de onteigende gelijk. Hij oordeelt dat de rechtbank met de “bijzondere ongeschiktheid” kennelijk (en terecht) niet het oog had op een leerstuk naast dat van de bijzondere geschiktheid, maar slechts bedoelt dat bij de berekening van het voordeel wegens bijzondere geschiktheid ook met daarmee samenhangende nadelen rekening moet worden gehouden. Het feit dat er nog extra grond in de plas moet worden gestort is echter geen nadeel dat samenhangt met de bijzondere geschiktheid. Slechts de met deze bijzondere geschiktheid verband houdende kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vervoer van deze vrijkomende grond naar de plas, kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel.

Verrekening bijzondere geschiktheid met waardevermindering overblijvende?

Verder klaagt de onteigende dat de rechtbank ten onrechte de vergoeding voor de bijzondere geschiktheid heeft verrekend met de waardevermindering overblijvende. Ook op dit punt krijgt de onteigenende gelijk.

De Hoge Raad oordeelt – onder verwijzing naar vaste rechtspraak - dat de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid inhoudt dat de onteigende naast de vergoeding van de werkelijke waarde die het onteigende perceel in het vrije commerciële verkeer heeft, tevens een vergoeding ontvangt vanwege de omstandigheid dat het onteigende perceel een bijzondere eigenschap of hoedanigheid heeft waardoor het speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft, omdat het beter bruikbaar is voor het werk waarvoor onteigend wordt dan vergelijkbare gronden in de nabijheid van het onteigende. Er is hier sprake van een uitzondering op de eliminatieregel, die inhoudt dat geen rekening mag worden gehouden met de voor- en nadelen die ontstaan als gevolg van de onteigening. Die uitzondering is gerechtvaardigd omdat het gaat om een bijzondere eigenschap die de te onteigenen zaak los van het werk waarvoor onteigend wordt al heeft en waarvoor de onteigende, als verondersteld redelijk handelend verkoper, naar billijkheid een vergoeding kan bedingen van de onteigenaar als redelijk handelend koper, omdat de zaak vanwege die eigenschap speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft.

De Hoge Raad oordeelt dat, indien naast de bijzondere geschiktheid van het onteigende, tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening, de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking mag worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering.

Daardoor zou immers hetzij tekort gedaan worden aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid, hetzij de onteigende niet volledig schadeloos gesteld worden voor het vermogensverlies bestaande in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening.

Conclusie

De vergoeding wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende is een uitzondering op de eliminatieregel waarmee waardevermindering van het overblijvende niet mag
worden verrekend. Bij de beoordeling van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid mag (in negatieve zin) alleen rekening worden gehouden met kosten die gemoeid zijn met het realiseren van het voordeel dat ontstaat bij het aanwenden van de bijzondere geschiktheid. Er is (dus) geen plaats voor het verrekenen van een ‘bijzondere ongeschiktheid’.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of mail met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, onteigeningsadvocaten van Dirkzwager.