Onteigening en bodemverontreiniging: ook bij onzekere saneringsnoodzaak aftrek op de koopprijs/waarde

Op 13 april 2012 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen (LJN:BV8217) over de wijze waarop aanwezige bodemverontreiniging de onteigeningsschadeloosstelling beinvloedt. Het arrest is het vervolg op het arrest van het Hof Den Haag van 7 september 2010, dat wij al eerder op deze kennispagina hebben besproken. En dat arrest was weer een verwijzingsarrest na het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2006. Wat is nu de stand van zaken?

arrest Hoge Raad 2006
In het arrest van 30 juni 2006 (LJN: AV9438) had de Hoge Raad overwogen dat de onteigeningsrechter bij de waardebepaling van de onroerende zaak in het geval van bodemverontreiniging, die op de peildatum in het onteigende aanwezig maar nog niet ontdekt was, moet onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.

arresten hof Den Haag 2008 en 2010
Het hof Den Haag heeft vervolgens deskundigen benoemd en daarbij meegegeven dat de koopprijs mede afhankelijk kan zijn van het gebruik dat een koper van het onteigende zou willen maken, omdat hij bij de ene vorm van gebruik wel, en bij een ander gebruik niet of minder zou moeten saneren. Daarbij moest volgens het hof worden uitgegaan van de hoogste waarde op basis van het economisch meest voordelige gebruik dat een potentiële koper van het onteigende kan maken.

Redelijk handelend koper houdt uit voorzichtigheid rekening met saneringsrisico
Bij arrest van 7 september 2010 (LJN: BN6689) heeft het hof de schadeloosstelling vastgesteld. Voor wat betreft de invloed van de bodemverontreiniging had het hof onderzocht in hoeverre redelijk handelende partijen bij onderhandelingen over verkoop een correctie op de ruwe bouwgrondprijs zullen overeenkomen in verband met de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Het hof had ten aanzien van twee percelen overwogen dat een redelijk handelend koper uit voorzichtigheid ook bij percelen waar sanering niet noodzakelijk is toch rekening zullen houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat de redelijk handelende verkoper voor die wens –tot op zekere hoogte- gevoelig zal zijn. Omdat er geen saneringsnoodzaak was oordeelde het hof dat op de koopprijs een correctie zou worden toegepast gelijk aan 50% van het gemiddelde van de kosten die voor de andere twee percelen als noodzakelijke saneringskosten waren bepaald.

De tegen dit arrest gerichte middelen van cassatie kunnen volgens de Hoge Raad niet tot cassatie leiden. In zijn conclusie gaat de advocaat-generaal uitvoerig op de opgeworpen cassatiemiddelen in.

Taak onteigeningsrechter ten aanzien van deskundigenrapport
De advocaat-generaal bespreekt allereerst de taak van de onteigeningsrechter in relatie tot het advies van deskundigen.
De rechter heeft tot taak zelfstandig, zo nodig in afwijking van het advies van de deskundigen, de onteigeningsschadeloosstelling te begroten. De rechter heeft daarbij een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij deskundigen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat om van de conclusies in het rapport af te wijken. Op specifieke en voldoende gemotiveerde bezwaren tegen de zienswijze van deskundigen zal de rechter moeten ingaan. Als de rechter de zienswijze van deskundigen niet volgt dan gelden de gewone motiveringseisen en moet de motivering van zijn oordeel voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze voor partijen en voor derden controleerbaar en aanvaardbaar te maken.
Volgens de A-G had het hof aan deze eisen voldaan.

Voorzichtige koper
Vervolgens bespreekt de A-G het oordeel van het hof over de invloed van bodemverontreiniging op de koopprijs in de situatie dat bekend is dat sprake is van bodemverontreiniging terwijl onzeker is of deze in de toekomst aanleiding zal geven tot saneringsmaatregelen met de daaraan verbonden kosten.
Indien sprake is van bodemverontreiniging is het niet in strijd met art. 40b, lid 2 Ow dat in de perceptie van de redelijk handelend koper en verkoper op de peildatum de kans bestaat dat in de overzienbare toekomst saneringsmaatregelen nodig zullen blijken te zijn. Bij de bepaling van de koopprijs zullen zij rekening houden met dit gegeven. Het gaat hier om een eigenschap van de onteigende zaak, en daarbij mag rekening worden gehouden met toekomstverwachtingen die de prijs opwaarts of neerwaarts beïnvloeden.
Door te kijken naar de bekende kosten van bodemsanering in andere percelen en door de onzekere kans, dat deze kosten ook voor deze percelen gemaakt moeten worden, over partijen 50/50 te verdelen kan sprake zijn van vergoeding van schade die in werkelijkheid niet zal worden geleden of tot een te lage vergoeding. Dat element van onzekerheid is echter inherent bij het begroten van toekomstige schade of bij het bepalen van de waarde waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige inkomsten uit een onroerende zaak.

Conclusie: bodemverontreiniging altijd van invloed op waarde onteigende!
Kortom: ook als er geen saneringsnoodzaak aanwezig is zullen het saneringsrisico en de daarmee gepaard gaande kosten in het geval van bodemverontreiniging, op basis van een rapport of schattenderwijs, in de koopprijs moeten worden verdisconteerd.

heeft u vragen? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat