Onteigening: kosten voor bijstand in de administratieve fase moeten worden vergoed!

Op 6 februari 2015 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de vergoeding van de kosten in de administratieve fase van een onteigeningsprocedure. Volgens de Hoge Raad is er geen principiële reden om deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking te laten komen. In hetzelfde arrest heeft de Hoge Raad een oordeel geveld over de vergoeding voor wederbeleggingskosten.

Inleiding
Aan de orde was de onteigening van twee voormalige landbouwpercelen ten behoeve van de realisering van een woonwijk en sportvelden. De eigenaar heeft deze percelen in gebruik gehad als onderdeel van zijn agrarisch bedrijf, maar ten tijde van de onteigening was het bedrijf al gestaakt. Op de peildatum waren de onteigende percelen niet verpacht.

Wederbeleggingskosten
De standaardregel is dat de kosten van wederbelegging moeten worden vergoed indien een eigenaar het onteigende als duurzame belegging hield en indien het redelijke belang van de onteigende, gelet op de vooruitzichten van de desbetreffende wijze van beleggen en op diens persoonlijke omstandigheden, herbelegging in onroerende zaken vorderde. De rechtbank had in het bestreden vonnis in het midden gelaten of er sprake was van een duurzame belegging en had geoordeeld dat “(de onteigende) geen schade lijdt en deswege aan hem geen vergoeding voor wederbeleggingskosten toekomt. Een verstandig belegger zou er in het onderhavige geval voor gekozen hebben om de belegging af te stoten, nu de vergoeding voor de grond veel hoger is dan de agrarische waarde daarvan.”
De redenering van de rechtbank was dus: de onteigende krijgt zoveel geld voor zijn grond dat hij de grond toch wel zou verkopen, ook zonder vergoeding voor de aankoopkosten van vervangende grond.
Deze motivering overtuigt de Hoge Raad niet. Immers, het feit dat de waarde van de grond boven de agrarische waarde lag, staat los van de vraag of het aangewezen is dat de onteigende in staat wordt gesteld om te herbeleggen. De Hoge Raad vernietigt het vonnis van de rechtbank. Het verwijzingshof zal moeten onderzoeken in hoeverre de belangen van de onteigende werkelijk herbelegging vorderen.

Kosten administratieve procedure vergoeden?
Op grond van art. 50 Ow komen de kosten van deskundige bijstand (waaronder ook de kosten van juridische bijstand zijn te verstaan) ten laste van de onteigenende partij. In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of hier ook de kosten onder vallen die gemaakt worden in de bestuurlijke (administratieve) fase van de onteigening. Voordat de gerechtelijke procedure kan worden gestart moet de Kroon in een procedure ex afdeling 3.4 Awb (de uniforme openbare voorbereidingsprocedure) oordelen over het verzoek tot onteigening. Een onteigende die de onteigening wil voorkomen zal bij de Kroon een zienswijze moeten indienen. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad mag de onteigeningsrechter bij de beoordeling van de vordering tot onteigening immers slechts argumenten betrekken die de onteigende ook in de administratieve fase (tevergeefs) heeft aangevoerd.

Omdat de administratieve procedure in een dusdanig rechtstreeks verband staat met de gerechtelijke onteigeningsprocedure oordeelt de Hoge Raad dat ook de kosten van deskundige bijstand in de administratieve fase in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Omdat onteigening een zeer ingrijpend instrument is kan de procedure ter voorbereiding van een onteigeningsbesluit door de Kroon wat betreft de rechtvaardiging van het inschakelen van deskundige bijstand niet zonder meer met andere bestuurlijke voorbereidingsprocedures worden gelijkgesteld.

Dubbele redelijkheidstoets
Net als in de gerechtelijke onteigeningsprocedure geldt voor de administratieve procedure wel dat de gemaakte kosten aan de dubbele redelijkheidstoets moeten voldoen. De onteigeningsrechter toetst dus of de kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en of deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het is dus niet zo dat de kosten in de administratieve onteigeningsprocedure zonder meer integraal worden vergoed.

Wat als de administratieve procedure niet tot een KB leidt?
De vraag die nu nog wel beantwoord dient te worden is hoe moet worden omgegaan met de kosten van de administratieve onteigeningsprocedure indien de zienswijzen van een belanghebbenden er toe leiden dat het onteigeningsverzoek wordt afgewezen, en er dus geen onteigeningsbesluit tot stand komt. In dat geval komt de procedure dus helemaal niet bij de onteigeningsrechter terecht, die in dat geval dus ook geen oordeel kan geven over de kosten van de administratieve onteigeningsprocedure. In een dergelijk geval zal de belanghebbende in een afzonderlijke (civiele) procedure vergoeding van zijn kosten moeten vorderen indien de partij die het verzoek om onteigening heeft gedaan niet vrijwillig overgaat tot het vergoeden van de (redelijke) kosten. Het alternatief is immers dat iemand wiens zienswijze niet slaagt, en dus in een onteigeningsgeding wordt betrokken, zijn kosten wel vergoed krijgt, terwijl iemand met een geslaagde zienswijze met zijn kosten zou blijven zitten.

Heeft u vragen over dit arrest of wilt u meer weten over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.