Onteigening: Kroon wijst verzoek om onteigening na bezichtiging ter plaatse af! En: bij overeenstemming over zelfrealisatie geen noodzaak tot onteigening...

In een recent Koninklijk Besluit oordeelde de Kroon –voor zover wij weten voor het eerst - over een verzoek om onteigening van een Algemeen Bestuur van een Gemeenschappelijke Regeling (GR). Het AB van de GR Nieuw Reijerwaard verzocht om onteigening van onroerende zaken voor de uitvoering van het inpassingsplan Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard.

Bedrijf past binnen het bestemmingsplan: geen noodzaak tot onteigening!

De onteigening van de onroerende zaken van de firma Schneider B.V. werd afgewezen omdat de Kroon na een bezichtiging ter plaatse constateerde dat het ter plaatse aanwezige bedrijf heel goed paste binnen het nieuwe bestemmingsplan. Wat was het geval.

Erfpachter Schneider had in haar zienswijze naar voren gebracht dat haar bedrijf, een agrogerelateerd bedrijf, paste binnen de bestemming Bedrijventerrein, zoals omschreven in de plantoelichting. Daarin stond dat de bestemming bedrijventerrein primair de vestiging van bedrijven uit de agrologistiek, voedings- en genotmiddelenindustrie en agro- en foodgerelateerde bedrijvigheid mogelijk maakt. Verder is de huidige bedrijfsbebouwing gelegen binnen het bouwblok. Alleen een klein driehoekig gedeelte van het voorerf is bestemd als water. Ook de bebouwing past in het stedenbouwkundig plan, de onroerende zaken die Schneider in erfpacht heeft zijn als één perceel ingetekend in het stedenbouwkundig ontwerp.

De GR als verzoeker meent dat de bedrijfsactiviteiten van Schneider moeten worden gezien als glastuinbouw. In de bouwvergunning uit 1991 was het geheel omschreven als warenhuis met bedrijfsruimte en het gebruik paste binnen het voorgaande bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1972” van de gemeente Ridderkerk, waarin de gronden een agrarische bestemming hadden.

Gelet op deze ‘tegengestelde beweringen’ van Schneider en de GR, en een kritisch advies van de Raad van State, hebben ambtenaren van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu de locatie bezichtigd, om kennis te nemen van het feitelijk gebruik door- en de bedrijfsactiviteiten van Schneider in relatie tot het inpassingsplan.

Uit deze bezichtiging is gebleken dat het bedrijf van Schneider bestaat uit een voorgedeelte met kantoorruimten en productie-eenheden. Daaraan gebouwd zijn moderne opslag- en productiehallen in glas. Het betreft een internationaal georiënteerd bedrijf gericht op de verwerking van de agroproduk- ten. De ambtelijke bezichtiging bevestigde de in de zienswijze omschreven productieprocessen en bedrijfsactiviteiten.

Op basis van dit onderzoek oordeelt de Kroon dat de bedrijfsactiviteiten van Schneider vallen onder de definitie in de planregels voor agro- en foodgerelateerde bedrijven, alsook onder de bestemmingsomschrijving in de planregels. In de toelichting op het inpassings- plan blijkt niet, althans onvoldoende, dat de huidige bedrijfsactiviteiten niet binnen de bestemmingsomschrijving zouden passen.

De GR had ook nog verwezen naar het stedenbouwkundig plan dat een hoogte toelaat van nieuwbouw van maximaal 30 meter, terwijl het bedrijfsgebouw van reclamante een hoogte heeft van ongeveer 12 meter. De Kroon merkt op dat deze in het plan toegelaten hoogte geen dwingende eis van de planregels is, maar slechts de maximaal toegestane hoogte aan. Het bedrijf van reclamante past dus ook qua hoogte binnen het inpassingsplan.

De noodzaak tot onteigening zou volgens de GR ook liggen in de beoogde vorm van uitvoering volgens het beeldkwaliteitsplan, namelijk grootschalige bedrijfshallen die maximaal 30 meter hoog mogen worden. Maar volgens de Kroon zijn de gewenste hallen met de maximale hoogte slechts indicatief, en zijn er bovendien op het grondgebied van de GR geen concrete plannen ontwikkeld.

Tot slot wordt ook nog het argument van de GR dat de aanwezige opstallen niet passen binnen het aangewezen bouwvlak afgewezen. En het feit dat het glazen warenhuis niet op een verdieping is geplaatst en de bedrijfsactiviteiten niet specifiek zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten vindt de Kroon van onvoldoende belang om onteigening ervan te rechtvaardigen; temeer omdat het bedrijf van Schneider slechts in beperkte mate als glastuinbouwbedrijf dient te worden aangemerkt.

Al met al oordeelt de Kroon dat de noodzaak tot onteigening onvoldoende aanwezig is voor zover de gronden van Schneider zijn aangewezen voor Bedrijventerrein, met uitzondering van twee gedeelten die buiten het aangegeven bouwvlak zijn gelegen.

Voor de gronden die zijn bestemd voor Verkeer en voor Water, is de onteigeningsnoodzaak wel aanwezig. Het betreft hier immers openbare voorzieningen, die deel uitmaken van de in het plan te realiseren totale infrastructuur, dat de realisering van ontsluitingswegen, watergangen en groen omvat.

Er zijn ook nog twee stroken met de bestemming Bedrijventerrein, zuidwestelijk gelegen van de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg, die met de aanleg daarvan van het huidige bedrijf afgesneden zullen worden. Deze stroken maken na planrealisatie geen deel meer uit van het bedrijf van Schneider en zullen deel gaan uitmaken van nieuwe bedrijfskavels aan de overzijde van de nieuwe weg. Ter realisering van het inpassingsplan acht de Kroon de noodzaak tot onteigening van die stroken grond eveneens aanwezig.

Zelfrealisatie niet ter discussie? Dan geen onteigening!

Eigenaar Kleinjan voerde als zienswijze aan dat het gebruik dat na de verwachte staking van de agrarische bedrijfsuitoefening en de noodzakelijke bedrijfsverplaatsing zou overblijven, en waaraan

de bestemming ′′Gemengd′′ is toegekend, in overeenstemming zal zijn met die bestemming. Onteigening ter realisering van die bestemming is dus niet noodzakelijk. Bovendien wil Kleinjan de monumentale boerderij en het bijbehorend erf met bebouwing, voor zover de verwerving daarvan niet nodig is voor de realisering van het bedrijventerrein, in eigendom behouden om zo zelf aan de overblijvende, unieke en monumentale locatie een passende bestemming te kunnen geven. De bestemming ′′Gemengd′′ is vastgesteld om reclamanten planologisch te faciliteren.

De Kroon stelt vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Kleinjan c.s. bereid en in staat zijn de bestemming zelf uit te voeren. Van de zijde van het bevoegd gezag zijn ook geen concrete aanwijzingen geformuleerd over de wijze waarop deze bestemming zou moeten worden uitgevoerd. Er is geen sprake van dat Kleinjan een invulling aan de bestemming zou willen geven die afwijkt van een door het bevoegd gezag uitgesproken voorgenomen wijze van invulling.

De gesprekken met de GR over de invulling van de bestemming Gemengd zijn nog gaande en nog niet op een punt gekomen dat sprake is van onteigeningsnoodzaak. Daarbij komt dat de GR nog geen concrete invulling voor ogen staat van de realisatie van deze bestemming.

Al met al oordeelt de Kroon dat er alleen een onteigeningsnoodzaak is voor zover de gronden zijn bestemd voor Verkeer, Groen, Water of voor Bedrijventerrein.

Commentaar

Dit Koninklijk Besluit laat zien dat het zaak is om de bestemmingsomschrijving en de beoogde wijze van planuitvoering gedetailleerd en ‘dwingend’  te omschrijven, als er discussie mogelijk is over het al dan niet passen van de bestaande activiteit binnen het bestemmingsplan. En ook dan zal aangetoond moeten worden dat die wijze van planuitvoering in het publieke belang is en dat de bestaande activiteit daarvoor moet wijken. Verder wordt weer eens bevestigd dat op het moment dat er constructief overleg gaande is over zelfrealisatie, dat overleg eerst moet worden afgerond en dat een onteigeningsverzoek in zo’n geval meestal prematuur zal zijn. Het is dan ook zaak om overleg over zelfrealisatie tijdig in de passen zodat de bewuste gronden zo nodig toch kunnen worden onteigend.

Heeft u vragen over onteigening of over een bestemmingsplan? Belt of mailt u met mr. Hanna Zeilmaker en mr. Joske Hagelaars, de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager.