Onteigening Ommen: Kroon herhaalt: geen plicht tot onderhandelen met huurder

Bij Koninklijk Besluit van 9 juli 2012, nr. 12.001567, heeft de Kroon een perceel in het centrum van Ommen ter onteigening aangewezen. Het perceel betreft een voormalige winkel en apotheek met op de verdieping twee appartementen. De bebouwing moet wijken voor een nieuw gebouwencomplex met op de begane grond detailhandel en/of dienstverlening en op de verdiepingen 18 appartementen.

Geen onderhandelingsplicht met huurder
De huurders van de appartementen hadden als zienswijze naar voren gebracht dat de gemeente ex artikel 17 onteigeningswet onvoldoende pogingen heeft gedaan om een passende oplossing te bereiken. De Kroon herhaalt dat het het minnelijk overleg dat vooraf gaat aan het verzoekbesluit tot onteigening, in eerste instantie moet worden gevoerd tussen de gemeente Ommen en de eigenares (de Vereniging van Eigenaars) dan wel met de beide appartementshouders. Dit beginsel kan in voorkomende gevallen alleen uitzondering lijden als de gemeente reeds eigenaar is en zich door onteigening wenst te bevrijden van een door haar met een derde gesloten huurcontract met betrekking tot het perceel. Alsdan dient de gemeente met de huurder overleg te plegen. Dat is hier niet het geval. In beginsel bestaat er voor de gemeente geen verdergaande verplichting tot onderhandelen. De Kroon verwijst naar het KB 6 augustus 2009, gemeente Nijmegen.  

Positie onderhuurder
De Kroon wijst er nog op dat de rechten van onder meer de onderhuurder in de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure zijn beschermd door het in artikel 3, tweede lid, van de onteigeningswet geregelde recht om in de gerechtelijke procedure te interveniëren. In artikel 42 van de onteigeningswet is de rechtspositie geregeld van de onderhuurder.

Belanghebbenden “voor zover bekend” op lijst
Éen van de appartementseigenaren had als zienswijze aangevoerd dat de lijst met belanghebben onzorgvuldig en onjuist is samengesteld en niet correspondeert met de in het raadsbesluit tot onteigening genoemde belanghebbenden. Bij de namen van belanghebbenden staan bovendien verkeerde grondplannummers. Voorts zijn er meer belanghebbenden te traceren, zoals het bedrijf Stunthandel.nl.. Daardoor zijn door de Minister niet alle belanghebbenden aangeschreven. Deze reclamant vond dan ook dat de gemeente onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht in het onderzoek naar de kring van belanghebbenden (artikel 3 van de onteigeningswet).

De Kroon overweegt dat de gemeente onderzoek heeft verricht naar de in de winkelruimte gevestigde ondernemingen, en dat de onderhuurders voor zover bekend op de lijst van belanghebbenden en in het raadsbesluit staan vermeld. De Kroon is gebleken dat op het gebouw hier en daar het woord “Stunthandel.nl” is geschilderd, maar het is volgens de Kroon niet duidelijk of dit slaat op de bedrijven van de onderhuurders of op een afzonderlijk bedrij, het eerste is waarschijnlijker. “Hoe het ook zij”, zo overweegt de Kroon, de gehanteerde lijst vermeldt naar haar mening de belanghebbende voor zover die bekend zijn.

Afzonderlijk grondplannummer bij onteigening van enkel perceel niet noodzakelijk
Als zienswijze was ook nog aangevoerd dat de grondplannummers op de grondtekening ontbreken. Daardoor is het onduidelijk wie voor welk deel van het object wordt onteigend. De Kroon overweegt dat de onteigening één perceel betreft met daarop twee appartementsrechten. Al deze gegevens staan op de grondtekening. Omdat het slechts één perceel betreft, is een afzonderlijk grondplannummer op de tekening niet nodig en ook weinig zinvol.

Herstel onvolledige terinzagelegging
Eén reclamant had bij inzage aan de balie op het gemeentehuis geconstateerd dat de zakelijke beschrijving ontbrak in de onteigeningsmap. Daarmee was volgens die reclamant onjuist toepassing gegeven aan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht en art. 78 van de onteigeningswet.

De Kroon merkt hierover op dat volgens informatie van de gemeente het onteigeningsdossier compleet was op het moment dat de stukken ter inzage zijn gelegd. Aangezien niet vastgesteld kon worden, waarom de zakelijke beschrijving ontbrak in de map (op die dag), heeft de gemeente eenzelfde exemplaar terstond weer toegevoegd aan de map. Dit heeft de gemeente aan reclamant per e-mail medegedeeld. Daarbij heeft zij tevens volledigheidshalve de zakelijke beschrijving aan reclamant toegezonden, opdat hij over de volledige informatie zou beschikken. De Kroon is dan ook van oordeel dat reclamant niet in zijn belangen kan zijn geschaad.

Bezwaren over de financiële uitvoerbaarheid en het exploitatieplan horen thuis in bestemmingsplanprocedure
In het kader van de zienswijzen was tot slot ook nog betoogd dat het exploitatieplan economisch niet uitvoerbaar is omdat het is gebaseerd op gedateerde gegevens. De Kroon herhaalt maar weer eens dat bezwaren tegen het exploitatieplan van planologische aard zijn, en dus thuishoren in de bestemmingsplanprocedure. De Kroon gaat overigens vervolgens wel inhoudelijk in op de gegevens in het exploitatieplan (dat evenals het bestemmingsplan dateert uit 2010). De verwijzing naar de bestemmingsplanprocedure gaat natuurlijk niet op in het geval van latere realisatie van een al jaren geleden (vóór de recessie) vastgesteld bestemmingsplan… Wellicht dat de Kroon om die reden de uitvoerbaarheid inhoudelijk niet onbesproken laat?

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat