Onteigening: onderhandelingen ontwikkelaar onvoldoende om onteigeningsnoodzaak aan te nemen

In haar KB van 12 oktober 2012, nr. 12.002382, gemeente Apeldoorn, vindt de Kroon – na advies van de Raad van State - de onteigening van percelen prematuur omdat de onderhandelingen gericht op de minnelijke verwerving niet door de gemeente maar door de ontwikkelaar waren gevoerd.

Verzoeker moet zelf onderhandelen
De onteigening betreft de realisering van een bestemmingsplan voor een nieuw geïntegreerd stadsdeelcentrum met o.a. winkels, woonzorcentrum, woonappartementen etc. De gemeente heeft met een ontwikkelaar een ontwikkelrealisatieovereenkomst gesloten, en ter uitvoering daarvan heeft de ontwikkelaar met de betrokken eigenaren onderhandelingen gevoerd. De ontwikkelaar had in een aantal gevallen schriftelijke overeenstemming met de eigenaren (van appartementsrechten) bereikt over de overdracht van de onroerende zaken, maar die overeenstemming had niet geresulteerd in eigendomsoverdracht.

In het ontwerp-KB tilde de Kroon niet aan het feit dat de gemeente niet zelf het minnelijk overleg had gevoerd. De Raad van State denkt daar anders over en stelt dat het voor het aannemen van de noodzaak tot onteigening onvoldoende is om uit te gaan van het tussen de projectontwikkelaar en de huidige eigenaren bereikte onderhandelingsresultaat. De verzoeker tot onteigening moet voorafgaande aan het verzoek zelf pogingen hebben ondernomen om de gronden minnelijk te verwerven. Dat geldt volgens de Raad van State ook voor het overleg met huurders in gevallen waarin de eigendom niet vrij van huur kan worden verworven. Dit is slechts anders als de projectontwikkelaar krachtens een uitdrukkelijke en voor de gesprekspartners kenbare volmacht tijdig namens de gemeente heeft onderhandeld.

In het (definitieve) KB neemt de Kroon dit advies onder de “Overige overwegingen” (letterlijk) over en wijst zij voor de bewuste gronden de verzoeken tot onteigening alsnog af.

Geen onderhandelingsplicht jegens huurders
In dit KB laat de Kroon zich ook uitdrukkelijk uit over het onderhandelen met huurders. In recente KB’s heeft de Kroon, en zeker de Raad van State, laten blijken dat zij onderhandelingen met huurders onder (alle?) omstandigheden passend of zelfs aangewezen vindt. De Kroon keert met dit KB weer terug naar het voorheen ingenomen standpunt dat de verzoeker om onteigening uitsluitend dan rechtstreeks met huurders moet onderhandelen, indien de onteigenaar zelf eigenaar is van de onroerende zaak. Indien met de eigenaar nog geen overeenstemming is bereikt, staan voor de vaststelling van de onteigeningsnoodzaak in beginsel de onderhandelingen met de eigenaar ter beoordeling. Onderhandelingen met persoonlijk gerechtigden kunnen van belang zijn als de onteigenaar zelf eigenaar is, aldus de Kroon.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat