De ontwikkelingen rond het coronavirus, COVID-19, gaan razendsnel. In ons kennisportal over het coronavirus vindt u onze juridische artikelen en andere relevante content. Bekijk het kennisportal

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Onteigening Ooijen-Wanssum: over verweven vennootschappen en voorwaardelijke afspraken

Onteigening Ooijen-Wanssum: over verweven vennootschappen en voorwaardelijke afspraken

In dit KB komt de problematiek van de niet aangeschreven huurder aan de orde. Bij verweven vennootschappen wordt de omissie van het niet toezenden van een kennisgeving gepasseerd. De Kroon bevestigt verder dat de noodzaak tot onteigening blijft bestaan totdat gronden in eigendom zijn overgedragen. Verzoeker hoeft tot slot geen genoegen te nemen met betredingstoestemming.
Auteur artikel Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd 26 februari 2020
Laatst gewijzigd 26 februari 2020
Leestijd 

 

Het verzoek om onteigening

Ter uitvoering van het inpassingsplan Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum heeft de provincie verzocht om aanwijzing ter onteigening van meerdere onroerende zaken. Het verzoek betreft een onteigening op grond van Titel IV (uitvoering inpassingplan). Voordat de Kroon op 2 december 2019 een besluit nam heeft het ontwerp koninklijk besluit ter inzage gelegen en zijn er vier zienswijzen ingediend. Twee van deze zienswijzen hebben geleid tot interessante overwegingen van de Kroon en worden daarom in deze blog besproken.

Niet aangeschreven huurder – vennootschap: verweven dus op de hoogte!

De eerste zienswijze komt van een houdstermaatschappij die onroerende zaken verhuurt aan haar dochtermaatschappij. De dochtermaatschappij is niet aangeschreven door de Kroon over het ontwerp van het koninklijk besluit, hoewel zij als huurster wel belanghebbende is. De Kroon gaat daar op de volgende manier mee om. De dochtermaatschappij was niet vermeld in de kadastrale registratie en de Kroon was er door de provincie niet van op de hoogte gesteld dat er een persoonlijk en/of zakelijk belanghebbende was. Bij de Kamer van Koophandel staan de bv’s ingeschreven op hetzelfde adres en de holding is enig aandeelhouder van de dochtermaatschappij. De bedrijven zijn dus met elkaar verweven. In 2016 en 2018 stuurde de provincie brieven, gericht aan zowel de houdster- als de dochtermaatschappij, waarin werd vermeld dat de twee als eenheid zouden worden behandeld. Daarop hebben de vennootschappen niet gereageerd. Hoewel de huurster niet zelf is aangeschreven oordeelt de Kroon dat gezien de hierboven besproken feiten er vanuit mag worden gegaan dat ook de dochtermaatschappij van het ontwerp koninklijk besluit op de hoogte was.

Commentaar:

Meestal doet de situatie zich voor dat de niet aangeschreven (rechts)persoon zelf een zienswijze indient. In dat geval is het voor de Kroon vrij eenvoudig om, na de vaststelling dat de kennisgeving in strijd met de regels achterwege is gebleven, te overwegen dat de niet aangeschreven partij niet in haar belangen is geschaad. In deze onteigening heeft niet de huurder maar de eigenaar de zienswijze ingediend. De twee vennootschappen, eigenaar en huurder, waren echter zodanig verweven met elkaar dat huurder geacht moet worden op de hoogte te zijn van het ontwerp koninklijk besluit.
Het advies is om deze discussies te voorkomen door bij het handelsregister op te vragen welke vennootschappen op het adres staan ingeschreven. Bij onbebouwde grond is dat niet mogelijk en zal de verzoeker moeten aantonen dat hij bij herhaling heeft gevraagd om opgave van belanghebbenden.

Onteigening blijft noodzakelijk bij overeenstemming onder voorwaarde

Twee eigenaren voerden als zienswijze aan dat de onteigening niet noodzakelijk was omdat er overeenstemming was over een ruilovereenkomst en omdat zij provincie en aannemer toestemming verlenen om de gronden te betreden voor de uitvoering van de werkzaamheden. Verzoeker moet reclamanten dan wel de overeengekomen schadeloosstelling onherroepelijk toezeggen.

De provincie is erfpachter van de in te zetten ruilgrond en heeft zich bereid verklaard om in het kader van de ruiltransactie met reclamanten om niet afstand te doen van het recht van erfpacht van de vervangende grond. Dit is vastgelegd in een ruilovereenkomst die gesloten is onder de opschortende voorwaarde dat reclamanten de Wijnhoverhof in onbelaste eigendom verkrijgen. De eigenaren hebben de Wijnhoverhof in februari 2019 gekocht onder de opschortende voorwaarde dat het Bisdom Roermond zijn goedkeuring hieraan verleent. Omdat het Bisdom deze goedkeuring vervolgens heeft geweigerd is de ruilovereenkomst tussen verzoeker en de eigenaren nog niet in werking getreden.

De Kroon oordeelt dat er van juridische en feitelijke levering van de onroerende zaken die nodig zijn voor de realisering van het onderhavige werk aan verzoeker nog geen sprake is. Conform bestendige Kroonrechtspraak merkt de Kroon op dat blijkens de onteigeningspraktijk het bereiken van een grote mate van overeenstemming niet in alle gevallen automatisch leidt tot spoedige ondertekening van een koopovereenkomst en probleemloze eigendomsoverdracht. Dat blijkt hier ook maar weer. Daarbij merkt de Kroon op dat de urgentie van de uitvoering van het werk geen vertraging toelaat. Aanwijzing van de onroerende zaken ter onteigening blijft dus noodzakelijk.

Betredingstoestemming niet voldoende

Dat de eigenaren verzoeker en de aannemer toestemming willen geven om de onroerende zaken te betreden, maakt dat niet anders. In de eerste plaats verbinden de eigenaren daaraan de voorwaarde dat de provincie dan de overeengekomen schadeloosstelling onherroepelijk moet toezeggen. In de tweede plaats merkt de Kroon op dat het gaat om infrastructurele werken. Het is om redenen van integrale aanleg en integraal beheer van deze werken doelmatig te achten dat de overheid de eigendom verkrijgt van de benodigde onroerende zaken en daarbij niet afhankelijk is van de toestemming van grondeigenaren.

Heeft u vragen over deze blog of over onteigening ? Aarzel dan niet een neem contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, ervaren onteigeningsspecialisten.