Onteigening: ook zonder complex kan sprake zijn van verwachtingswaarde

Na eliminatie van de plannen voor een weg hoopt de onteigende op een hogere dan de (meestal agrarische) gebruikswaarde, op basis van de verwachting dat de onteigende grond –de plannen voor de weg weggedacht- een lucratievere bestemming zou hebben gekregen. Dat geldt ook als het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 14 februari 2014.

Voorgeschiedenis
Het arrest van de Hoge Raad volgt in een langlopende procedure over de onteigening van een strook landbouwgrond voor de aanleg van de N219 bij Zevenhuizen. De procedure heeft eerder al twee maal tot een arrest van de Hoge Raad geleid. Het tweede arrest in deze procedure is bekend als één van de 9 juli-arresten waarin de Hoge Raad tot een nuancering kwam van de Markus-Matserleer. Sinds deze arresten is het ‘dwangbestemming’ historie. Volgens de maatstaf van de 9 juli-arresten moest in deze zaak de verkeersbestemming worden geëlimineerd.

Hof: geen onderdeel van complex, dan gebruikswaarde
Na de eliminatie van de verkeersbestemming lag bij het Hof de vraag voor of bij de waardering van de onteigende strook landbouwgrond ook moet worden gelet op de ontwikkelingen van gronden die aan het onteigende grenzen. Aan die aangrenzende gronden was in een nieuw bestemmingsplan de bestemming “Woongebied – Uit te werken Ringvaartdorp” gegeven. Het Hof was uitgegaan van de onherroepelijk vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende geen onderdeel was van een complex. Volgens het Hof betekende dit dat de waarde van het onteigende moest worden bepaald aan de hand van zijn eigen gebruiksmogelijkheden, los van de omringende gronden.

Hoge Raad: bij verwachtingswaarde ook rekening houden met omliggende gronden
De Hoge Raad gaat daar niet in mee. Hij neemt tot uitgangspunt dat ingevolge art. 40b lid 2 Ow bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat de waarde van het onteigende mede wordt bepaald door een voldoende reële verwachting over een wijziging van de bestemming van het onteigende, waarvan ook sprake kan zijn indien deze verwachting haar grond vindt in een verwachte wijziging van de bestemming van omringende of aanliggende gronden. Dit geldt ook indien het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex waartoe mede de omringende of aanliggende gronden behoren. Het Hof had dit miskend, door te oordelen dat bij het bepalen van de waarde geen rekening mocht worden gehouden met een mogelijke toekomstige bestemmingswijziging van de gebruiksmogelijkheden van de omringende gronden. Meer concreet had het hof overwogen dat geen rekening mag worden gehouden met een woonbestemming omdat het onteigende geen onderdeel uitmaakt van een complex. Die redenering gaat dus niet op (en was ook al onjuist omdat de benadering van het onteigende als onderdeel van een complex met het nabije woongebied juist in beeld komt als de bestemming weg níet wordt geëlimineerd!).

Mooie omschrijving van begrip verwachtingswaarde
Kortom: na eliminatie van de bestemming blijft het –uiteraard- zaak om te beoordelen of sprake is van verwachtingswaarde. De advocaat-generaal Van Oven heeft dit begrip in zijn conclusie mooi toegelicht:

“De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Ow). Het komt daarbij aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse zin kunnen beïnvloeden. Of en zo ja in welke mate rekening dient te worden gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. De hogere prijs mag echter geen gevolg zijn van het werk of het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. Om in de prijs te worden verdisconteerd behoeft over een toekomstige ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van een voldoende reële verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie, en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan.”

Terecht merkt de advocaat-generaal op dat de vraag of sprake is van verwachtingswaarde uiterst lastig te beantwoorden zal zijn. Daarbij valt nog te onderscheiden tussen te elimineren ongunstige bestemmingen en gunstige (dus waardevermeerderende) bestemmingen. Indien het bestemmingsplan voor de waardevermeerderende bestemming moet worden weggedacht zal in de regel eenvoudiger zijn aan te tonen dat die bestemming in ieder geval wel te verwachten was.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of mail met Mr. Hanna Zeilmaker of mr. Joske Hagelaars, de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager