Zoeken
  1. Onteigening: schimmigheid over derde belanghebbenden en gewenste schadeloosstelling loont niet

Onteigening: schimmigheid over derde belanghebbenden loont niet. En: de te onteigenen partij moet zich actief opstellen!

De te onteigenen partij die geen klare wijn schenkt ten aanzien van huurders en pachters krijgt het deksel op de neus. Het zelfde geldt voor de te onteigenen partij die in de onderhandelingen zelf geen 'vraagprijs' op tafel legt.
Artikel | 18 april 2018 | Hanna Zeilmaker

Ter uitvoering van het Tracébesluit A16 Rotterdam verzoekt de Minister de Kroon om ten name van de Staat onroerende zaken ter onteigening aan te wijzen. Een aantal eigenaren dient een zienswijze in. De zienswijzen en reactie van de Kroon worden hierna kort besproken en van commentaar voorzien.

"op hoofdlijnen overeenstemming"
zienswijze: ik heb al op hoofdlijnen overeenstemming, maar wil rechten zeker stellen omdat de afspraken nog niet in een overeenkomst vastliggen.
reactie Kroon: Van de juridische levering van onroerende zaak is nog geen sprake. Verzoeker kan daardoor nog niet beschikken over deze voor de realisering van het werk van reclamante benodigde onroerende zaak. Volgens de onteigeningspraktijk leidt het bereiken van een grote mate van overeenstemming niet in alle gevallen automatisch tot spoedige ondertekening van een overeenkomst en probleemloze eigendomsoverdracht. De urgentie van de uitvoering van het werk laat geen vertraging toe in de aanwijzing ter onteigening van de benodigde onroerende zaken; de aanwijzing ter onteigening blijft dus noodzakelijk.
commentaar: dit is de gebruikelijke reactie op de zienswijze dat er bijna overeenstemming is. Waar het om gaat is of de juridische levering aanstaande is. Zolang die niet heeft plaatsgevonden blijft onteigening noodzakelijk.

"huurder en pachter geen kennisgeving ontvangen"
zienswijze: ik heb mijn woning verhuurd en de percelen grasland verpacht; hebben de huurder en pachter het ontwerp koninklijk besluit wel toegezonden gekregen? Zo nee, dan is dat in strijd met het bepaalde in de onteigeningswet en de Algemene wet bestuursrecht!
Kroon: de verzoeker om onteigening heeft de eigenaar, en later diens adviseur, keer op keer gevraagd om opgave te doen van eventuele derde belanghebbenden. De eigenaar heeft nagelaten om de gevraagde informatie (tijdig) te verstrekken. Zelfs in de zienswijze wordt niet vermeld wie de huurder en/of pachter dan zou zijn. Als ten onrecht zou zijn verzuimd de pachter of huurder een kennisgeving toe te zenden is dat niet een gevolg van een gebrek aan onderzoek van de zijde van verzoeker, maar is dat veroorzaakt door de nalatigheid van de eigenaar.
De Kroon verwijst ook naar de gevolgde uniforme openbare voorbereidingsprocedure, waarbij het ontwerp koninklijk besluit en de terinzagelegging van de onteigeningsstukken vooraf zijn aangekondigd in meerdere dagbladen en in de Staatscourant. De huurder en/of pachter hebben in ieder geval kennis kunnen nemen van de voorgenomen procedure en hebben hierin kennellijk geen aanleiding gezien om zich als belanghebbende te melden.
commentaar: Volkomen terecht dat de Kroon in het - desgevraagd - niet verstrekken van informatie over huurders en pachters geen aanleiding ziet om de gronden niet ter onteigening aan te wijzen. Gevolg van de opstelling van de eigenaar kan wel zijn dat huurders en pachters niet op de hoogte zijn van de aanstaande onteigening. De toevoeging dat de huurder en pachter kennelijk geen aanleiding hebben gezien om zich te melden is optimistisch; het kan natuurlijk ook zomaar zo zijn dat de huurder en pachter de kennisgeving helemaal hebben gemist. Hoe dan ook, de verzoekende partij heeft laten zien dat hij zijn onderzoeksplicht is nagekomen, en dat is -terecht- voldoende.

"onvoldoende onderhandeld"
zienswijze
: er is onvoldoende onderhandeld en er zijn structureel te lage aanbiedingen gedaan.
Kroon: In een proces gericht op de minnelijke verwerving van gronden mag van een onteigenende partij worden verwacht dat deze een aanbod tot schadeloosstelling doet gericht op deze verwerving. Van de te onteigenen partij mag echter ook worden verwacht dat deze daartegenover zijn eis wat betreft de hoogte van de schadeloosstelling kenbaar maakt. Op basis van wederzijdse taxaties, die in het verdere overleg kunnen worden ingebracht en uitgewisseld, kan vervolgens verder worden onderhandeld, in welk kader beide partijen eventueel tot wijziging van hun standpunten met betrekking tot de schadeloosstelling kunnen komen. De Kroon verwijst hierbij naar zijn besluiten van 14 november 2014, nr. 2014002189, Stct. van 12 december 2014, nr. 34042 en van 17 november 2016, nr. 2016002009, Stct. van 19 december 2016, nr. 66606.
De eigenaar heeft niet ingestemd met een taxatieopname, en heeft niet gereageerd op (uitgesplitste) biedingen. De eigenaar heeft bovendien zelf niet kenbaar gemaakt welke prijs hij wilde ontvangen. De zienswijze dat er onvoldoende is onderhandeld vindt dus -terecht- geen enkel gehoor bij de Kroon.
commentaar: op de eigenaar rust geen verplichting om mee te werken aan het minnelijk overleg of aan onderzoeken op of een opname van het onteigende. Maar een afhoudende opstelling is niet verstandig, omdat dit kan leiden tot onvolledige biedingen of zelfs een ander benodigd grondbeslag (als dat nodig blijkt uit lager uitgevoerde bodemonderzoeken).
Het advies is dus: werk mee, tenzij er heel goede redenen zijn om te kiezen voor een afhoudende strategie.