Onteigening Teylingen: onderhandelen over recht van overpad?

In haar Koninklijk Besluit van 23 november 2012, nr. 12.002786, heeft de Kroon gereageerd op zienswijzen over zelfrealisatie, de ter inzage te leggen stukken, het ontbreken van urgentie vanwege de huidige woningmarkt, en het voeren van minnelijk overleg met een gerechtigde tot een recht van overpad.

Het onteigeningsverzoek (Titel IV) had betrekking op de realisering van ca 850 woningen en de aanleg van infrastructuur, water en een park. De gemeente wil op korte termijn overgaan tot de realisering van een deel van de hoofdinfrastructuur, …

Urgentie ondanks woningmarktsituatie?
Éen van de reclamanten had aangevoerd dat gelet op de huidige situatie op de woningmarkt, de urgentie van de onteigening zou ontbreken. Onder verwijzing naar de koninklijke besluiten van 1 oktober 2010, nrs. 10.002684 en 10.002685 (zie onze eerdere bespreking hiervan) overweegt de Kroon dat het tot de verantwoordelijkheid van de verzoeker behoort om de effecten van die situatie af te wegen tegen de gevolgen van het vertragen en opschorten van de planontwikkeling met zich zou brengen. Verzoeker had gewezen op zijn VINEX-taakstelling om 2400 woningen te realiseren. Het bestemmingsplan maakt in het kader van die taakstelling de bouw van ongeveer 850 woningen mogelijk. De bouw zal in een aantal fasen plaats vinden. Ten aanzien hiervan heeft de verzoeker opgemerkt, dat de eerste zeventien woningen nu al worden gerealiseerd en dat ook contracten zijn gesloten met het oog op de bouw van meerdere woningen. De verzoeker had verder betoogd dat de situatie op de woningmarkt hooguit van invloed kan zijn op het tempo waarin deze woningen worden gebouwd. Dit standpunt komt de Kroon niet onredelijk voor.

Terinzagelegging logboek
De Kroon gaat uitvoerig in op een zienswijze over het logboek van het gevoerde minnelijk overleg. De Kroon stelt voorop dat artikel 3:11, eerste lid, van de Awb, voorschrijft dat met een ontwerpbesluit de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage worden gelegd. In artikel 78, tweede lid, van de onteigeningswet, wordt onder meer bepaald, dat in ieder geval ter inzage worden gelegd de in artikel 79 bedoelde stukken en gegevens. Daaronder is dus ook begrepen het in artikel 79, onder ten vijfde, van de onteigeningswet genoemde overzicht van het gevoerde minnelijk overleg (het logboek) met bewijsstukken. Hiermee geeft de wetgever voor de onteigeningsprocedure een nadere invulling van artikel 3:11, eerste lid, van de Awb. Onder verwijzing naar het koninklijk besluit van 15 november 2011, no. 11.002723 (Sluis, Stcrt. 2011, nr. 21774, zie onze eerdere bespreking daarvan) herhaalt de Kroon dat de formulering van artikel 79, onder ten vijfde, van de onteigeningswet, ruimte laat om te bepalen welke stukken met betrekking tot het gevoerde minnelijk overleg ter inzage worden gelegd (omvang). De Kroon herhaalt dat de Minister is verantwoordelijk voor de toepassing van de UOV-procedure en dus ook voor de toepassing van artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). De Minister voert daarbij het beleid, dat het in artikel 79, onder ten vijfde, van de onteigeningswet, bedoelde overzicht (logboek) niet ter inzage wordt gelegd en dat de ter inzage gelegde bewijsstukken van het minnelijk overleg worden ‘gezwart’ voor de daarin genoemde bedragen. In het dossier wordt ter zake een Wob-verklaring opgenomen en ter inzage gelegd. Er zijn in dit geval geen logboeken ter inzage gelegd en de bedragen in de bewijsstukken zijn gezwart. Kortom, de terinzagelegging is overeenkomstig de onteigeningswet, de Awb en het beleid van de Minister.

Geen zelfrealisatie van openbare bestemmingen
Een beroep op zelfrealisatie van de bestemmingen water en groen wordt afgedaan met de standaardoverweging dat overeenkomstig bestendig beleid met het oog op een doelmatige aanleg en beheer van dergelijke werken onteigening van perceelsgedeelten waarop die werken zijn geprojecteerd gerechtvaardigd is. Afgezien daarvan bleek deze reclamante ook niet over voldoende aaneengesloten grond te beschikken om de bestemmingen zelf op doelmatige wijze te kunnen realiseren.

Geen voorwaarde ten aanzien van exploitatieplan
Als zienswijze was verder aangevoerd dat in het ontwerpbesluit niet alleen het bekende voorbehoud voor wat betreft het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan maar ook een voorwaarde omtrent het onherroepelijk worden van het exploitatieplan had moeten worden opgenomen. Dit gelet op de grote rol die het exploitatieplan in de onteigenings-procedure speelt. Het kan volgens reclamanten niet zo zijn dat met de uitvoering van het bestemmingsplan kan worden begonnen voordat vast staat hoe hoog de bijdrage in de exploitatiekosten moet zijn.

De Kroon gaat daar niet in mee. Zij wijst erop dat de onteigening plaatsvindt op grondslag van artikel 77, eerste lid, onder 1°, van de onteigeningswet en wel ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan. In een bestemmingsplan wordt een regeling gegeven voor de bestemming en het gebruik van de daarin begrepen gronden. Er bestaat dan ook geen aanleiding om aan dit besluit de voorwaarde te verbinden dat ook het exploitatieplan onherroepelijk van kracht moet zijn voordat kan worden gestart met de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Het exploitatieplan ziet –volgens de Kroon- immers alleen op de financiële uitvoering (regeling van het kostenverhaal) van het bestemmingsplan. Vanuit die samenhang is uitsluitend voorzien in de samenloop van de beroepsprocedures tegen een bestemmingsplan en een daaraan gehecht exploitatieplan.

Overleg over schadeloosstelling voor recht van overpad?
In een van de zienswijzen was ook nog gewezen op de omstandigheid dat twee percelen dienen als overpad voor een nabij gelegen woning. De eigenaar van die woning is volgens de reclamant belanghebbende vanwege de omstandigheid dat zij een recht van erfdienstbaarheid heeft. Als zakelijk gerechtigde zou zij dan ook een bieding van de gemeente hebben moeten ontvangen wegens de schade die zij lijdt door het verlies van de mogelijkheid om via haar woning naar de Jacoba van Beierenweg te komen. Nu de gemeente dit heeft nagelaten heeft zij volgens de zienswijze niet aan die verplichting voldaan.

De Kroon merkt naar aanleiding van deze zienswijze op dat de betrokken eigenaar als belanghebbende in de procedure is aangemerkt, en persoonlijk in kennis is gesteld van het ontwerp koninklijk besluit. Met betrekking tot de stelling dat de verzoeker aan deze eigenaar ook een aanbod tot schadeloosstelling had moeten doen in verband met de beëindiging van het recht van overpad, wijst de Kroon erop dat op de onteigenende partij de plicht rust om in eerste instantie overleg te voeren met de eigenaar van de te onteigenen zaak. Dit kan alleen uitzondering leiden indien de onteigenende partij reeds eigenaar van de zaak is, en dat is hier echter niet het geval. Overigens kan het uit een oogmerk van zorgvuldigheid onder omstandigheden geboden zijn met de derde gerechtigde afzonderlijk tot afspraken over schadeloosstelling te komen. Maar verzoeker hoefde in dit geval niet uit te gaan van een afzondelijke schadeloosstelling voor de gerechtigde tot de erfdienstbaarheid, omdat de te handhaven woning in de nieuwe situatie langs andere weg zal worden ontsloten. De Kroon merkt daarbij nog op dat de betrokken eigenaar de mogelijkheid heeft om zich op grond van artikel 3 van de onteigeningswet te voegen in het geding tot onteigening bij de burgerlijke rechter om haar eventuele door de onteigening veroorzaakte schade te verhalen op verzoeker. De grondslag en de hoogte van deze schadeloosstelling staan op voet van artikel 40 van de onteigeningswet uitsluitend ter beoordeling van de burgerlijke rechter.

Commentaar: Dit Koninklijk Besluit laat zien dat de verzoeker om onteigening weliswaar in eerste instantie alleen met de eigenaar van een te onteigenen perceel hoeft te onderhandelen, maar dat onderhandelen met –en dus ook een aanbod aan!- een gerechtigde tot een erfdienstbaarheid niettemin in de rede kan liggen indien de onteigening tot gevolg heeft dat het bewuste perceel niet langer zal zijn ontsloten. Dat zal zich, naar mag worden aangenomen, niet snel voordoen omdat als het goed is in de planvorming wordt voorzien in een alternatieve ontsluiting.

Heeft u vragen over onteigening? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat